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觀點意見龍頭房企萬科為什麼進軍銀行業
趙曉近日龍頭房企進軍銀行業成為大傢關註的焦點。10月26日越秀地產宣佈向創興銀行全體股東提出部分要約 收購。無獨有偶，10月29日，萬科出手逾30億港幣認購徽商銀行在港IPO股份。尤其是萬科，人們紛紛猜測其涉足銀行業的目的。雖然萬科也曾正面回答其 欲搭建社區金融的觀點，但說明得不夠詳盡，難免引起猜測。但是，如果對行業以及萬科有更長時期的觀察，基本可以得出如下三個觀點：
第一，萬科入股徽商銀行的核心訴求不是為瞭境內融資。目前市場中信托的融資成本為12%-13%，房地產基金的融資成本一般是18%甚至更高， 銀行長期貸款的融資成本為6%-8%。而今年3月7日萬科境外募得的8億美元，折合年收益率僅為2.755%。如果單從募資成本而言，國內銀行貸款並沒有 比較優勢。此外，從房地產金融的趨勢來看，直接融資才是真正的大勢所趨。
從統計數據來看，國內貸款占資金來源的比重從2004年的18%下降到2012年的15%，而同期企業自籌資金占比從30%上升到40.5%， 資金總額增長瞭6.5倍。對於房地產信托和房地產基金而言，過去幾年的快速發展也是源於這樣的趨勢。對萬科而言，以入股銀行來繞道境內融資並不合算。
第二，一線城市房地產市場未來十年粗放式的成長空間在不斷萎縮，已經從"增量時代"進入"存量時代"。一般而言，住房市場中的存量房與新房交易 量之比大於1，即進入"存量時代"。北上廣深四個一線城市的存量房交易套數與新房交易套數之比平均已經到2的水平，深圳在2010年時甚至達到3的水平。 商業地產亦不例外。在北京，五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環內寫字樓土地供應比例從2010年的 29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區域如靜安區寫字樓新增供應量基本為零。即使是二線城市，天津、杭州、南京等存量房與增量房的比值 也接近1。三線城市雖然仍以新房成交為主，但其投資風險較大，不是品牌開發商的首選。
所以，如何在存量時代中繼續穩住龍頭地位就成為萬科不得不思考的問題。顯然，與那些萬科最具價值的、多年精心累積的龐大業主群建立深度粘性就成 為首選。之前萬科產品的重要賣點之一是良好的物業管理服務，但這還遠遠不夠，唯有銀行服務能夠滲透到龐大業主群生活的每一個角落，這是萬科在為未來發展提 前做打算。
第三，萬科的真正訴求是搭建地產金融的全體系架構。對於房企而言，從前期的融資到中期的按揭，以及後續的社區金融體驗等。房企與銀行股權層面的 合作，可以有效降低交易成本。正如萬科所言，其目的在於幫助自己率先向客戶提供國內領先的社區金融服務。對於銀行而言，基於銀行牌照的稀缺性，其自身的投 資價值就很大。此外，隨著萬科的加入，對於徽商銀行全國性網點的選址和擴張都有好處。有數據顯示，開發一個新客戶的成本超過維護一個老客戶成本的6倍，所 以，在這個過程中萬科的最大收益在於增加瞭單個客戶的邊際產出。隨著萬科社區金融的完善，為其龐大的存量業主群提供財富管理服務既增加瞭存量客戶的粘性， 又對增量客戶有吸引力，萬科何樂而不為？
可以預計，未來十年的房地產市場將是存量時代的舞臺，如何在這個舞臺中外掛更多的、有價值的裝備越來越值得各大房企思考，而這才是萬科急於涉足銀行業的真正用意。
本文轉自趙曉博客 原標題《萬科涉足銀行業的陽謀》
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-1機車借錢二胎年息3/08413718656.shtml
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