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  Q 消除購房人恐慌心理,還應采取哪些比較有效的措施?

  【圓桌嘉賓】

資料圖

  Q 從近期北京推盤的項目來看,多個樓盤的價格比上一期有明顯上漲,有的樓盤因為"取證難",最後隻得被動"捂盤",甚至賣現房,這對於市場供應會有哪些影響?

  陳志:住房和城鄉建設部發佈的《城市商品房預售管理辦法》中明確規定:"未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。"因此目前很多項目的蓄客行為,嚴格來說是違規的。所以才出現因為開盤推遲,導致蓄客時間拉長的情況,並且人為造成瞭恐慌情緒。如果嚴格按照規定執行,是不應該出現這樣的情況的。

  建議更合理供地、嚴管捂盤

  陳志:目前來看很難有特別有效的措施。在政策上,房地產市場的冷熱受到貨幣政策的影響,但是貨幣政策不以房地產市場的冷熱作為調整的前提。在供應上,現在土地供應並不少,但是其中住宅用地的供應比例偏低,而且高價地的供應偏多。

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  Q 如何防止開發商"合理利用"限價規則,達到捂盤惜售的目的,促進開發商加快推盤節奏?

  陳順:北京相關部門應該把市場預期告訴大傢,讓大傢不再為買不上房而恐慌,比如說未來幾個月,北京有哪些項目要推盤,都在什麼樣的位置,是什麼樣的產品,大概什麼樣的價格,讓購房人對預期比較瞭解瞭。政府牽頭做這事估計也不會太難的。

  陳順:從"日光盤"看,仍是以低總價小戶型的樓盤為主,現在入市的一方面是剛需、剛改需求,另一方面也有投資需求,有的人隻要有購房資格還想再買。俗話說"大城市小風險、小城市大風險、核心區沒風險",不少人還是想通過買房來抵抗通脹預期。

  今年以來,北京的商品房預售取證實行"限價"政策,讓開發商不願低價銷售,因此取得銷售證難度加大,開發商也借機合理"捂盤",新盤供應量明顯降低。而另一方面樓盤蓄客時間拉長,積攢大量需求,供需更加不平衡。從近期開盤的項目來看,實際價格比上一期仍上漲不少,購房人首付壓力增大,但仍擋不住市場的熱情,"日光盤"頻現。北京樓市漲聲再起,供需矛盾進一步激化,這些市場難題如何來解?請聽各路專傢分析支招。

內容來自sina新聞

  郭毅:主管部門首先應當加強市場監管,監控發出的每一張預售許可證的實際開盤情況,確保取得預售許可的樓盤在取證三天內一次性推出全部房源。同時,主管部門應該提高工作效率,壓縮預售證審批過程中對穩定房價作用不大的審查環節,加快審批的時間。

  Q 今年實行新政以來,購房人的恐慌似乎並未減少,不少剛需樓盤出現"日光",為什麼會出現這種情況?

  市場供應減少,剛需盤熱銷

  郭毅:購房需求旺盛,開發商不願意喪失利潤平價推貨,政企博弈之下,一些開發商選擇暫緩推盤,導致市場供應減少。供不應求造成剛需盤開盤熱銷現象也就較為集中。另外,一房難求導致購房者看漲後市的預期強烈,在抓住"限漲"有利時機盡快出手購房的心態下,促使當前剛需盤成交火熱。

  陳順 中國房地產經理人聯盟常務主席

  陳順:從北京發展趨勢來看,市區土地價格達到3萬元/平米已不足為奇,而開發商好不容易拿到一塊土地,都走高端路線,剛需人群隻能把目光瞄向郊區。郊區的總價低、單價低的房子開盤瞭,如果不買,購房人群選擇餘地就會越來越小。

  另一方面,北京2011年開始實行限購政策,現在兩年已經過去瞭,此前不夠5年納稅的人群,每年都有硬性的增長。需求在不斷增加,而房價又沒有下降的跡象,購房人為什麼還要繼續等?而"限價"也讓購房人看到,一旦不"限價",價格還會繼續往上漲,所以有條件的就加緊入市。

  不漲價、快銷很難同時兼顧

  陳志 北京市房協秘書長

  陳志:由於取證、限價的問題導致一些項目開盤延後,這是事實。但開盤推遲是不是由取證環節導致,開發商到底是否故意拖延開盤時間,這也很難區分認定。

  現在在房地產銷售環節,主要還是由市場供求關系決定的。既讓開發商不漲價,又讓開發商盡快出貨,是很難做到的。目前隻能以控制房價過快上漲為主,還沒有找到更好的方法同時解決推盤節奏的問題。

  王玨林:從我瞭解的情況,我不認為購房人恐慌是普遍存在並且非常嚴重的。和新政出臺前的快速上漲時期相比,目前市場總體還是比較穩定的。至於一些樓盤的"日光"情況,具體的原因我不太瞭解,但我認為不是全市大多數樓盤出建融彰化大城建融現的普遍現象。

  郭毅 亞豪機構市場總監

限價令下市場現一房難求局面 專傢建議嚴管捂盤

  王玨林:地方政府不僅要合理出讓土地,還要把全年的土地計劃詳細公佈。如果不公佈,房企隻能是等著掛出來一塊地,就搶一塊地。因為不知道後面還有沒有,如果企業知道這個區域後面還有很多地塊出讓,可能就不會瘋搶。

  同時,對於土地出讓後及時開發的監管做得還不夠。一直存在兩年不開發收回的政策,違規的很多,執行得遠遠不夠。



  王玨林 住房和城鄉建設部政策研究中心研究員

  陳志:購房人的恐慌心理來自更多的因素。很多購房人買房是在通脹的大環境下,出於財富保值和增值的需求而購房。加上高價地的頻出,也影響購房人心理,這些都造成瞭上漲的預期。這就讓很多購房需求提前釋放,"國五條"出臺之後,沒有看到樓市有明顯的變化,也讓政策對市場的影響力變小,買賣雙方對政策的免疫力越來越高。

  買賣雙方對政策"免疫力"提高

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-26/07562310528.shtml

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