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【圓桌嘉賓】
資料圖
Q 從近期北京推盤的項目來看，多個樓盤的價格比上一期有明顯上漲，有的樓盤因為"取證難"，最後隻得被動"捂盤"，甚至賣現房，這對於市場供應會有哪些影響？
陳志：住房和城鄉建設部發佈的《城市商品房預售管理辦法》中明確規定："未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。"因此目前很多項目的蓄客行為，嚴格來說是違規的。所以才出現因為開盤推遲，導致蓄客時間拉長的情況，並且人為造成瞭恐慌情緒。如果嚴格按照規定執行，是不應該出現這樣的情況的。
建議更合理供地、嚴管捂盤
陳志：目前來看很難有特別有效的措施。在政策上，房地產市場的冷熱受到貨幣政策的影響，但是貨幣政策不以房地產市場的冷熱作為調整的前提。在供應上，現在土地供應並不少，但是其中住宅用地的供應比例偏低，而且高價地的供應偏多。
點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團
Q 如何防止開發商"合理利用"限價規則，達到捂盤惜售的目的，促進開發商加快推盤節奏？
陳順：北京相關部門應該把市場預期告訴大傢，讓大傢不再為買不上房而恐慌，比如說未來幾個月，北京有哪些項目要推盤，都在什麼樣的位置，是什麼樣的產品，大概什麼樣的價格，讓購房人對預期比較瞭解瞭。政府牽頭做這事估計也不會太難的。
陳順：從"日光盤"看，仍是以低總價小戶型的樓盤為主，現在入市的一方面是剛需、剛改需求，另一方面也有投資需求，有的人隻要有購房資格還想再買。俗話說"大城市小風險、小城市大風險、核心區沒風險"，不少人還是想通過買房來抵抗通脹預期。
今年以來，北京的商品房預售取證實行"限價"政策，讓開發商不願低價銷售，因此取得銷售證難度加大，開發商也借機合理"捂盤"，新盤供應量明顯降低。而另一方面樓盤蓄客時間拉長，積攢大量需求，供需更加不平衡。從近期開盤的項目來看，實際價格比上一期仍上漲不少，購房人首付壓力增大，但仍擋不住市場的熱情，"日光盤"頻現。北京樓市漲聲再起，供需矛盾進一步激化，這些市場難題如何來解？請聽各路專傢分析支招。
內容來自sina新聞
郭毅：主管部門首先應當加強市場監管，監控發出的每一張預售許可證的實際開盤情況，確保取得預售許可的樓盤在取證三天內一次性推出全部房源。同時，主管部門應該提高工作效率，壓縮預售證審批過程中對穩定房價作用不大的審查環節，加快審批的時間。
Q 今年實行新政以來，購房人的恐慌似乎並未減少，不少剛需樓盤出現"日光"，為什麼會出現這種情況？
市場供應減少，剛需盤熱銷
郭毅：購房需求旺盛，開發商不願意喪失利潤平價推貨，政企博弈之下，一些開發商選擇暫緩推盤，導致市場供應減少。供不應求造成剛需盤開盤熱銷現象也就較為集中。另外，一房難求導致購房者看漲後市的預期強烈，在抓住"限漲"有利時機盡快出手購房的心態下，促使當前剛需盤成交火熱。
陳順 中國房地產經理人聯盟常務主席
陳順：從北京發展趨勢來看，市區土地價格達到3萬元/平米已不足為奇，而開發商好不容易拿到一塊土地，都走高端路線，剛需人群隻能把目光瞄向郊區。郊區的總價低、單價低的房子開盤瞭，如果不買，購房人群選擇餘地就會越來越小。
另一方面，北京2011年開始實行限購政策，現在兩年已經過去瞭，此前不夠5年納稅的人群，每年都有硬性的增長。需求在不斷增加，而房價又沒有下降的跡象，購房人為什麼還要繼續等？而"限價"也讓購房人看到，一旦不"限價"，價格還會繼續往上漲，所以有條件的就加緊入市。
不漲價、快銷很難同時兼顧
陳志 北京市房協秘書長
陳志：由於取證、限價的問題導致一些項目開盤延後，這是事實。但開盤推遲是不是由取證環節導致，開發商到底是否故意拖延開盤時間，這也很難區分認定。
現在在房地產銷售環節，主要還是由市場供求關系決定的。既讓開發商不漲價，又讓開發商盡快出貨，是很難做到的。目前隻能以控制房價過快上漲為主，還沒有找到更好的方法同時解決推盤節奏的問題。
王玨林：從我瞭解的情況，我不認為購房人恐慌是普遍存在並且非常嚴重的。和新政出臺前的快速上漲時期相比，目前市場總體還是比較穩定的。至於一些樓盤的"日光"情況，具體的原因我不太瞭解，但我認為不是全市大多數樓盤出建融彰化大城建融現的普遍現象。
郭毅 亞豪機構市場總監
限價令下市場現一房難求局面 專傢建議嚴管捂盤
王玨林：地方政府不僅要合理出讓土地，還要把全年的土地計劃詳細公佈。如果不公佈，房企隻能是等著掛出來一塊地，就搶一塊地。因為不知道後面還有沒有，如果企業知道這個區域後面還有很多地塊出讓，可能就不會瘋搶。
同時，對於土地出讓後及時開發的監管做得還不夠。一直存在兩年不開發收回的政策，違規的很多，執行得遠遠不夠。
王玨林 住房和城鄉建設部政策研究中心研究員
陳志：購房人的恐慌心理來自更多的因素。很多購房人買房是在通脹的大環境下，出於財富保值和增值的需求而購房。加上高價地的頻出，也影響購房人心理，這些都造成瞭上漲的預期。這就讓很多購房需求提前釋放，"國五條"出臺之後，沒有看到樓市有明顯的變化，也讓政策對市場的影響力變小，買賣雙方對政策的免疫力越來越高。
買賣雙方對政策"免疫力"提高
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-26/07562310528.shtml
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