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??面對公司利潤率連續五年下滑、房地產行業遭遇規模瓶頸，萬科開始加快轉型步伐。

新的增長點來自哪裡？與恒大進軍消費、農業等多領域以及綠城的金融加地產模式不同，盡管收購瞭徽商銀行，但目前萬科並沒有在金融業進一步拓展的計劃。

“未來十年樓市不會崩盤，但房地產大拐點不可能永遠不來，萬科需要在拐點到來之前，找到除住宅和傳統商辦地產以外的新增長點，十年後新老業務將並駕齊驅。”萬科集團董秘譚華傑對記者說。

“為瞭推動戰略轉型，公司過去一年加大瞭各類創新業務的嘗試。”譚華傑指出，“這些嘗試增加瞭投入，雖然短期內難以體現在收益率上，但長期來看，將為公司發展提供更大空間。

譚華傑說，萬科的計劃是，未來新業務要占總收入一半以上。

但2014年被綠地超越後，萬科同時也迎來瞭規模上的天花板。鬱亮在多個場合再三強調，萬科放棄瞭規模之爭，隨著房地產業進入白銀時代，萬科要開始啟動轉型之路。

據譚華傑介紹，萬科設想的思路是圍繞“城市配套服務商”來開拓新業務，主要方向包括消費地產、產業地產，以及地產延伸業務，切入點包括新型商業中心、社區商業、度假物業、出租公寓，創業產業園、物流地產以及物業服務市場化、健康養老服務、裝修與智能傢居、建築產業化等。

業內人士認為，這與幾年來地價過快上漲，建築、人工等成本持續上升分不開，房地產利潤率被擠壓，也是所有房企面臨的問題。

“我們也不知道哪些新業務最終會脫穎而出。”鬱亮稱，所以萬科內部推出試錯機制，在物流地產、產業地產等新領域，鼓勵大傢去創新，誰做的最好，利潤增長最多，以後在擴展該模式的區域就全歸誰管。

回款較多，投資較少，這也使萬科經營性現金流流入比2013年增長瞭20.69倍，至417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元，而凈負債率則由2013年30.7%的高位降至5.4%。

未來十年如何破局？

萬科利潤率逐年下滑已是不爭的事實。2010年至2013年，公司房地產業務的結算毛利率分別為29.75%、28.79%、25.84%、22.31%，結算凈利潤率分別為15.52%、15.01%、13.08%、12.01%。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-04/09395989933966483043351.shtml

“保留那麼多現金還有一個原因，就是我們在尋求投資機會。我發現不少企業、發展商可能並不想再做下去瞭，這個時候我們有錢就有很多投資機會。”鬱亮說。

“房地產業高利潤的時代已過去，未來毛利或凈利潤可能進一步受壓，萬科會更註重對股東和項目合夥人的回報率。”鬱亮在業績發佈會上說。

譚華傑也表示，萬科現金充裕，一手土地沒有降價的跡象，未來萬科會在二級市場去多收購項目，成本會更低。

據瞭解，2015年萬科內部定的凈利潤目標是200億元，盡管萬科未公開透露銷售目標，但2015年萬科銷售有望超2500億元。

萬科日前發佈的業績報告顯示，2014年公司房地產業務結算毛利率房貸二胎利率華南銀行貸款全省皆可處理同比下降1.55 個百分點至20.76%；結算凈利率則比2013年下降瞭0.60個百分點至11.41%。

在過去十年，萬科的總體策略是，抓住自住需求、為普通人蓋房、高周轉，不拿地王、不囤地、不捂盤等，也正是如此，萬科才能在接二連三的樓市調控中，穩居行業第一。

相比全國銷售面積和銷售金額的下滑，萬科2014年保持瞭逆勢增長，全年實現銷售2151億元，同比增長25.9%，回款2090億元，市場占有率從2.09%提升到2.82%。據瞭解，萬科定下的市場占有率目標是未來達到7%。

譚華傑說，萬科在研究瞭27個國傢過去40年的房地產大周期之後得出結論：未來十年中國的住宅市場不會大幅下跌，行業總體仍然安全。基於此，萬科仍會將住宅作為最重要業務，但萬科需要尋找新的業務增長點。

萬科利潤率連續五年下滑 傳統業務遭遇天花板

萬科所說的新業務，實際上早已有開發商在嘗試，與住宅業務一樣，競爭同樣激烈。但在鬱亮看來，這些領域大有可為。“新業務不是說競爭激烈就沒有機會瞭，比如社區商業，並沒有房企做的精，都隻是個案，未形成體系。”鬱亮舉例稱，比如物流地產，中國人均倉儲面積隻有美國1/14，還有很大發展空間，對物流來說，很重要的是能借到足夠便宜的錢，而萬科現在有國際融資渠道，在資金成本上有優勢。

譚華傑解釋稱，一方面2014年地價漲幅較大，從而擠壓瞭開發商的利潤空間；另一方面，2014年市場經歷調整期，部分利潤較低的現房銷售轉入當期結算。

內容來自sina新聞

比如內部機制上，萬科最為重大的變革是推出事業合夥人制，將員工與公司利益捆綁更緊密，風險共擔，利益共享，但這仍然無法阻擋原高管肖莉、毛大慶的離職。但鬱亮表示，有人離開，並不代表合夥人制度不成功，高管們也會面臨職業上的天花板。

在項目跟投制度上，萬科要求管理層以上必須跟投，即便是不賺錢的項目。在鬱亮看來，這一制度是鼓勵員工的創造性和主動性，而不是保障他們賺錢。目前這一實驗已為員工們帶來豐厚的回報。

“對於未來的新業務，萬科都有一個要求，必須合夥化，隻有合夥人機制才能調動人的積極性。”鬱亮說。

萬科集團總裁鬱亮表示，未來萬科每年最重要的工作都是轉型，事業合夥人隻是第一步，萬科希望能在三年內，確定未來十年新的商業模式。

由於2014年全國主要城市地價不降反升，萬科拿地策略極為保守，全年新獲取項目隻有41個，權益建築面積591萬平米，與2013年拿下2590萬平米項目、金額超過800億元相比，急劇萎縮。

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