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  我認為房地產最危險的時候已經過去瞭。今年兩會前後比較危險,那時候房地產各項指標出現瞭跳崖式下降。但當時大傢都沒看清形勢,所以也沒有出臺相關政策。現在從增速下降發展到瞭負增長,但是負增長區開始穩定,預計四季度會平緩下來。

  中國金融四十人論壇特邀嘉賓 聶梅生

  限制政策應及時放松

  我認為,如果早一個季度解除限購,房地產形勢會好得多。因為限購、限貸、限售、限價這"四限"政策是在房價急劇增長時期出臺的,不適用於當前房地產和經濟下行時期。

  如果一季度沒有過緊收縮房地產信貸,整個房地產市場就不會出現跳崖式下行。對剛需部分來說,不僅沒有恢復到正常中性的利率水平,反而上浮瞭抵押 貸款利率。所以從數據可以看出,個人抵押貸款增速下降太快,開發商資金回籠慢,造成瞭很多問題。除自住需求外,改善性需求也不應該被打壓。

  我的判斷是,房價不會崩盤,經濟也不會硬著陸。但是中國房地產問題的根源在於:土地和金融。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/08322916462.shtml

  (作者系全國工商聯房地產商會創會會長。本文為作者在9月14日中國金融四十人論壇第104期雙周內部研討會上的點評發言,由中國金融四十人論壇秘書處整理,經作者審核。)

  固定資產投資同二胎借貸是甚麼任何問題免費諮詢比增速從1-7月的17.0%下降至1-8月的16.5%,為13年來最低。一般認為,房地產投資增速下降至18%,經濟就會出 問題,但現在已經下降到13.2%,對經濟負拉動作用太大。房價的雙控指標是,增速不能高於GDP增速,不能高於人均收入增速。最近,華爾街日報的數據顯 示,7月份中國70個城市房價同比增長2.43%,顯然比GDP增速慢多瞭,且從8月份環比數據來看,十大城市房價增長全部為負。所以我覺得房價下跌需要 引起關註,要對經濟低迷期做好準備,經濟下行加劇瞭房地產市場下行,房地產價格下行反過來又加劇瞭經濟下行。現在開發商資金緊張,未來投資肯定會下降,所 以明年樓市也會繼續低迷。

  當前,中國經濟面臨經濟增速下行和結構性轉型壓力。根據中國金融四十人論壇內部課題"中國金融系統性風險與宏觀審慎監管"研究成果,房地產行業是社會經濟發展的支柱行業,與銀行、影子銀行和土地財政等諸多領域相關聯,房地產市場下行很可能成為金融系統性風險的觸發點。

  我認為房地產市場很可能會持續負增長一段時期,即房價和銷售額、銷售量繼續負增長。但隨著調控政策的逐漸放松,房價會回到接近於零增長,或稍好一點的局面。從長期來看,考慮城鎮化、人口流動、需求和房屋折舊等因素,未來十年至十五年,房地產業仍將有足夠需求。

 房市持續低迷 對經濟形成負拉動

  在經濟換擋期,房地產能起到穩定經濟的作用。但現在,從各項數據來看,房地產對經濟形成的是負拉動影響。

及時放松限制政策 完善房地產金融鏈條

  房地產金融鏈條需要更多工具

內容來自sina新聞

  國傢統計局數據顯示,截至2013年底,84個重點城市處於抵押狀態的土地面積為40.39萬公頃,抵押貸款總額7.76萬億元,這7.76萬 億的土地貸款實際上形成瞭土地金融。開發商買到土地後,馬上到銀行抵押,形成瞭銀行7.76萬億的抵押貸款餘額,而且這僅僅是84個城市的量,全國一共有 600多個城市,這個問題不容小覷。

  現在房地產市場想要走出困境,不能僅依靠改變貸款政策,其實中國在整個房地產金融產業鏈上缺少工具。美國的房地產項目從一開始就有各種不同的金 融產品,開發商的自有資金隻占5-10%,而中國的要求是35%甚至40%;美國的房地產在開發中期有開發貸款、個人抵押貸款;在房地產商退出時有房地產 投資信托基金(Real Estate Investment Trust, REITs)、資產證券化等工具。中國的房地產業在整個金融鏈上隻有個人貸款和開發貸,這是遠遠不夠的。

  近日,國傢統計局發佈的"2014年1-8月份全國房地產開發和銷售情況"和"2014年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況"顯 示,1-8月我國商品房銷售面積約6.5億平方米,同比下降8.3%;截至8月末,商品房待售面積約5.6億平方米,比7月末增加930萬平方米;70個 大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有68個,僅有溫州持平、廈門上漲。種種跡象表明,中國房地產市場仍在進一步下探和調整。同 時,從8月份部分城市取消限購,到近期首套房貸再現松動跡象,人們對於房地產政策的放松充滿期待。

  



  在近期召開的中國金融四十人論壇內部研討會上,與會嘉賓圍繞以上問題進行瞭深入的討論。經作者審核和主辦方同意,《21世紀經濟報道》本期刊登華遠地產董事長任志強的主題演講,以及全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生的點評發言,以饗讀者。(馬冬冬)

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