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  小面積大贈送源自市場需求

  "送陽臺"、"送設備平臺"、"送飄窗"、"送地下室",曾經是開發商最有效的營銷手段。杭州戶型史上最誇張的LOFT戶型,90平方米實用空間曾達到170平方米。

  專傢 說,贈送的面積看上去很美,但其實羊毛出在羊身上。例如90平方米的高層戶型,其實很難做到三房,開發商隻好偷面積。這樣一來,成本增加瞭,價格自然也會 提高。其實買房子,關鍵還是要考慮房子整體的性價比,如果贈送面積少瞭,但價格下調瞭,也土地貸款台中中區土地貸款很實惠。有贈送面積,90平方米能做出很好的戶型;但沒瞭贈送面 積,100平方米也能做出好戶型。

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  還有流行的"買一樓送地下室",今後也行不通瞭。按照新版《規范》,有頂蓋的采光井應按一層計算面積,且結構凈高在2.1米及以上的,應計算全面積;結構凈高在2.1米以下的,應計算1/2面積。這樣一來完全顛覆瞭地下室、半地下室不計算面積的原來規范。

  曾經全贈送的飄窗、雙層挑高露臺、地下室

  買過房子的人都知道,開發商介紹優勢時最常用的,就是"贈送面積"。

  不過,隨著規劃審批越來越嚴,贈送面積可擴展空間已經越來越小。而今年7月1日起新版《規范》的實施,讓熱門的飄窗、挑高露臺、通風井、地下室等,要在相應的范圍內,實打實地算上面積。

  專傢指出,"偷面積"並不是越多越好,它也有一些弊端。購房者要以自己的真實需求為準,不能一味追求過多的使用空間,應該遵循"夠用就行"這一標準。那些"偷面積"較多的戶型,一是單價較高,二是裝修成本也高,甚至會對居住的舒適、隱私和安全,造成影響。

  而促使小戶型大量出現的還有"70/90政策"(2006年6月1日以後新審批、新開工的商品住房項目,必須建設70%以上套型建築面積90平方米以下 的住房)。從2007年杭州首個90/70樓盤萬科魅力之城面市開始,以90平方米戶型為主的樓盤爭相上市。隨後,開發商對90平方米左右戶型進行瞭大 改造,一大批擁有諸多可變空間,號稱"魔方戶型"的樓盤開始出現。

  還有大傢熟悉的奇偶層雙層挑高露臺,也受到瞭限制。按照新《規范》要求,在主體結構內的陽臺,應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺,應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。而在舊版的《規范》裡,建築物的陽臺均按其水平投影面積的1/2來計算。

  "偷面積"不是越多越好

贈送面積將成"絕唱" 買房要關註整體的性價比

  "購房者有需求,所以開土建融雲林虎尾土建融發商會挖空心思做贈送空間。"某樓盤營銷總監表示,這兩年小戶型、低總價成為走量的關鍵,剛需購房者都希望在有限的空間裡實現盡量多的功能,所以才出現瞭"90方三房兩衛"這樣極致的開發思路。

內容來自sina新聞

  "地下室從贈送變成要買單,會影響客戶的購買熱情,開發商自然也沒必要設計一樓帶地下夾層的戶型瞭。"胡軍輝指出,新版《規范》更細化、更具體,也更嚴 格。對飄窗、露臺、陽臺、設備管道夾層、采光井等給出瞭新的定義,並作出更嚴格的界定。不過,在售和已審批的項目不受影響。譬如藍郡之前通過審批的89平方米戶型,設有奇偶層露臺、內凹陽臺和飄窗,如果按新規范來操作,簽合同的戶型建築面積就不是89平方米瞭,而要超過100平方米瞭。

  例如,新版《規范》在"計算建築面積的規定"中指出,窗臺與室內樓地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.10米及以上的凸(飄)窗,應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。而按照2005版《規范》,飄窗是不算面積的,這也是許多開發商在售樓時經常提到的贈送飄窗。

  接下來小戶型設計難度增加瞭

  "新《規范》對露臺的定義更嚴格。雙層挑高的所謂奇偶層露臺,因為有頂蓋,將視同陽臺,要計算一半面積。這樣做奇偶層露臺就沒有意義瞭,還不如直接做成更舒適的陽臺。還有一些內凹式的假陽臺,在戶型圖上顯示是贈送一半的可變空間,以後也要算全面積瞭。"胡軍輝說。

  業內人士指出,接下來的戶型審批中,開發商最常用的"偷面積"就要行不通瞭。偷面積就像在夾縫中求生存,而如今這個夾縫已經越來越窄。可以預見的是,今後開發商推出的戶型中,"大面積贈送"將會大幅度減少。

  杭州市建築設計研究院有限公司國傢一級註冊結構工程師、教授級高級工 程師張思平指出,新版《規范》的實施,給小戶型設計提出更高的要求。對樓市的存量房來說,是一個促銷利好,未來大贈送面積的戶型,將越來越少;但對即將審 批戶型和未來入市的新項目來說,加大瞭戶型設計的難度。開發商要考慮,怎樣在受限的情況下,做出更舒暢、格局更合理、空間利用率更高的房子。接下來擺在開 發商面前的難題是,如何在戶型精細化上做文章。

  該條微信迅速傳播的原因是,住房城鄉建設部批準發佈的新版《建築工程建築面積計算規范》(下稱《規范》),自2014年7月1日起實施。在新版《規范》中,開發商常用的飄窗、雙層挑高露臺、地下室等贈送空間,將不再以全贈送的形式出現。

  還是要關註房子整體性價比

  是不是贈送面積變少瞭,以後買一手房就會吃虧一點?有購房者提出這樣的疑問。

  很多以後都要算面積瞭

  譬如,那些有大進深露臺的戶型,很有可能造成房間日照的不足,降低居住舒適性;如果是一些奇偶層露臺錯開的戶型,還會造成隱私性不強的問題;還有躍層戶 型挑高部分的裝修問題,必須請有專業資質的單位進行裝修設計,因為這裡面要考慮到承重的問題,裝修不當,很有可能造成安全隱患。

  某置業營銷總監胡軍輝說,從新規范來看,以後的戶型飄窗設計如果按目前市場上流行的做法,就要算一半面積。

  張思平指出,贈送面積的"偷"實則是偷偷擴張容積率,意味著開發商向公共空間要面積,多數贈送面積多的樓盤,容積率比實際要高很多,在實際居住中,就會明顯感覺到居住密度高,居住舒適度也會下降。

  另外,業內人士指出,絕大多數開發商不會將贈送面積的相關條款納入商品房買賣合同,以補充協議形式出現在合同附件中的也很少,贈送面積基本上不受法律保護,一旦贈送面積縮水或出現糾紛問題,維權時也存在一定的法律障礙。



  7月15日,一條"7月1日起,贈送面積將成'絕唱'"的微信,在房產業內人士的朋友圈中迅速轉發。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-16/10074296039.shtml

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