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新聞來源http://news.hexun.com/2013-10-31/159226981.html

內容來自hexun新聞

宅基地可自願有償退出背後農民意願低

邵海鵬此前媒體廣泛報道瞭土地改革有望成為十八屆三中全會的重頭戲,其中宅基地的流轉與退出機制可謂重要一環。國土資源部日前發佈瞭《節約集約利用土地規定(草案)》(征求意見稿)(下稱“草案”),提出農村閑置宅基地實行自願有償退出。集體經濟組織可以根據有穩定的其他居住條件的宅基地使用權人申請,采取置換、獎勵、補助或者城鎮購房補貼等方式協商收回空閑或者多餘的宅基地。共青團陜西省委農工部部長魏延安對《第一財經日報》表示:“"自願有償退出"相關規范文件的出臺有望使有償流轉、互換和轉讓,這一現實存在的經濟現象公開化、走上前臺。”但不少專傢亦表達瞭對於農民“退出”意願的憂慮。空閑宅基地不斷擴大自從新一屆政府掌舵後,新型城鎮化被賦予擴大內需、經濟抓手的重要地位,成為中國經濟長期發展的最大潛力。處於城鎮化加速發展階段的中國,城鎮化率也保持至少1個百分點的年增速。2012年比上年提高1.3個百分點,接近1700萬人口進城。事實上,每年即使隻有1%的人口湧入城市,也有超過1300萬人之多。此時,宅基地閑置的問題也隨之凸顯。由於缺乏完善的退出機制,再加上城市為其提供的基本的公共服務不足,對於進城務工的農民來說,雖然“被城鎮化”,但是仍然不願意放棄農村的土地,這其中包括農地和宅基地。於是,在我國許多農村地區都不同程度地出現瞭“空心村”。據統計,目前我國農村宅基地10%~20%是閑置的,部分地區閑置率甚至高達30%。盡管《土地管理法》第62條規定,農村村民一戶隻能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。但是,現實情況並不盡如人意。“一戶多宅”的情況並不鮮見。這導致土地資源浪費現象嚴重。根據國土部的數據,1997年~2007年間,我國農村人口減少瞭13%,而村莊用地卻增長瞭約4%,呈人減地增的逆向發展趨勢,人均用地高達229平方米。有學者表示,這其中的主要原因是缺乏宅基地流轉市場,宅基地無法有效退出。還有就是“62條”中有“農村村民出賣、出租住房後,再申請宅基地的,不予批準”的表述,使得農民也不願意放棄宅基地。此外,多位官方人士也表示,事實上,部分農村閑置宅基地並沒有閑置,特別是在城市郊區,多是以小產權房的形式存在。由於我國土地制度實行二元所有制,1999年國辦下發的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》,就明令禁止農民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用農民集體土地建住宅。小產權房也處於不合法的尷尬狀態。不過,這並不能阻擋交易市場的存在,尤其是在經濟發達地區特別是城鄉接合部。據國土資源部統計,在這些地方,農村宅基地通過房屋買賣、出租、抵押變相流轉已是普遍現象,形成瞭自發的隱形市場,流轉的宅基地占比在10%~40%之間。本已緊張的土地資源,再加上嚴重浪費的客觀現實,令如何節約利用土地被擺上議程。2008年政府工作報告指出,建設用地包括農村集體建設用地和宅基地,要控制增量、盤活存量,提高土地利用效率和集約化程度。近年來,國土部牽頭的調研組在多次多地調研後,發現國內的宅基地閑置、非法流轉等情況普遍存在。今年6月,據媒體報道,宅基地制度改革試點已經被列入瞭國土部2013年將要開展的重要工作之一。“一方面,可以通過此項工作去盤活閑置的宅基地;另一方面,也可以規范宅基地流轉。”不過,地方已經開始推進。根據記者梳理,廣東近期提出,允許農村宅基地在本鎮域范圍內流轉。浙江溫州則出臺《農村產權交易管理暫行辦法》,從10月1日起,明確12類農村產權可在農村產權交易所公開交易。農屋從村級交易擴展到縣域交易,同時允許宅基地在非城鎮戶籍中流轉,這突破瞭集體產權的限制,可以在更大范圍進行交易。10月初,河北國土資源廳等四部門發出《關於利用土地資金政策支持農村面貌改造提升行動的意見》提出,農村閑置宅基地和其他村莊建設用地,按照村莊規劃需要復墾為農用地的,可納入城鄉建設用地增減掛鉤試點管理。國研中心戰略經濟研究室主任劉雲中對媒體表示,今年以來地方試點已經加快。目前最主要的試點模式是城鄉建設用地增減掛鉤,將農村宅基地、鄉鎮企業用地等農村集體建設用地恢復為耕地,騰出一定的建設用地指標,以換取等量城市建設用地。未來改革方向針對下一步土地改革的方向,此前有知情人士向記者透露,包括林權、土地承包經營權和宅基地使用權在內的“三權”將可以進行抵押融資。隨著提出將集體土地入市交易作為改革突破口之一的國研中心“383”改革方案的公開,市場對土地制度改革也給予瞭相當的預期。其中,“383”改革方案提出,在規劃和用途管制下,允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,形成權利平等、規則統一的公開交易平臺,建立統一土地市場下的地價體系。該報告雖然僅供決策層參考,是否會在三中全會報告中體現出來尚不得而知。但是,多位學者均對記者表示,這份報告所提及的總體方向是對的,也是大勢所趨。在中央政府的大力推行下,目前,農村承包地、宅基地的確權工作正在各地開展。今年“一號文件”提出,用5年時間基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作。“確權之後怎麼辦呢?下一步就應該是流通。如抵押融資、公平交易等。”魏延安認為。那麼“自願有償退出”的平臺以及農村空置宅基地的騰退機制的建立,一方面,能夠規范本已經存在的市場需求,更為重要的是,推進未來統一土地市場的建立。山東琴島律師事務所副主任馬國立建議,宅基地退出的價格該如何確定,具體的方案如何制定,應該根據各地實際情況確定,不好統一。宅基地從村集體內部流轉,到可以自願有償退出,魏延安認為,這是一個進步。不過不應對政策本身抱有多大預期。即使是有償退出,農民也無法從交易中獲得預期補償。隻能從一定程度上,緩解其生活壓力。更何況還要考慮農民的退出意願。魏延安表示,面對高房價、高物價,農民工是否有能力落戶是更為重要的一個考慮要素。如果二者都不兼備,那麼有償退出機制,尤其在自願的基礎上是難以實現的。中國社科院人口與勞動經濟研究所研究員張翼在研究中發現,絕大多數農民工不願意將自己的戶口“非農化”。其中的主要原因,在於想保留承包地和宅基地,在於對城市生活成本與高房價的擔心。

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