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萬億養老產業蓄勢 養老地產盈利模式求解
8月19日，世聯地產與臺灣最大的養老產業集團--恒安照護集團簽署戰略合作協議。此前的8月16日，國務院常務會議提出，要將養老產業打造成為朝陽產業。
隨著中國老齡化人口的快速增長，"養老地產"逐漸成為房地產市場上繼自住型住宅之外的"隱性剛性需求"，各大房企及險資紛紛試水，但具體的商業 開發模式仍處於探索階段。世聯地產副總裁林蔚指出，養老產業是以服務為核心的產業，而不是以開發為核心的，需要長期投入，也需要更多政策的配合與支持。
養老市場規模至少萬億
世聯地產研究數據顯示，截至2011年底，全國60歲以上老年人口達到1.85億，占總人口13.7%，中國已經步入老齡社會；到2050年， 我國老年人口總量將超過4億。另據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7 萬億元。
作為民生熱點，養老產業成為國傢"十二五"重點發展扶植的產業。隨著養老社區、養老機構、度假養老、社區養老、居傢養老等需求多元化，龐大而多樣化的養老市場誕生。據瞭解，目前全國有80傢地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百餘個。
世聯地產董事長陳勁松預 計，國內養老產業市場規模至少萬億以上，以後還會逐年增長。恒安照護集團董事長胡世賢表示，目前大陸人口老齡化狀態與20年前的臺灣十分類似，但是大陸人 口老齡化發展更加快速，養老產業市場發展潛力巨大。不過，胡世賢認為，內地養老產業存在"山寨化"現象，很多項目隻是打著"養老"的幌子，實際上還是在賣 房子。
從大型房企養老地產的開發定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅遊地產為主，結合當地的特色旅遊資源，滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求，真正能提供養老多元化服務的極少。
世聯地產顧問業務發展部總監李亞南指出，目前國內的養老地產是一個"模糊而想當然的市場"，面臨營銷、盈利以及長期持續發展的困擾。
"養老產業是一個進入就不能退出的行業。"胡世賢說，養老不是賣房產，而是賣服務，而大陸目前養老產業鏈尚不完善，相關行業如護工等人才急缺，恒安進入大陸正在做一些前期的事情，比如培養人才以使臺灣經驗本地化，以及挑選合適的項目"種子"作為試點。
臺灣經驗可資借鑒
世聯地產在研重劃區 桃園利率多少免費諮詢試算究瞭美國、日本的養老產業模式之後，認為其在國內並不適合推廣。相較之下，臺灣的經驗可資借鑒。
胡世賢介紹，作為臺灣養老產業第一品牌，恒安照護集團目前在臺灣擁有700多位員工，照料5500多位老人。服務類型包含機構式照顧、居傢式照 顧、小區式照顧，服務項目由小區服務、老人住宅、老人安養、老人養護到長期照護等多重模式。世聯地產希望借鑒恒安照護集團的經驗，通過與之的戰略合作來進 行公司的轉型。
世聯地產認為，三種開發模式的推行，將改善目前養老產業的不足，逐漸實現盈利。其一是隔代親情社區開發模式，即年輕人群與健康民間二胎房貸合法嗎缺錢急用哪裡借錢老人混合的社區，北京(樓盤)太陽城、杭州(樓盤)綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。
李亞南介紹，這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小於30%，銷售比例應大於70%，以保證開發的持續性和養老社區 的品牌屬性。"銷售物業+持有經營+服務輸出"是整體的盈利思路，將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為後續開發回血。
針對全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，押金制和會員制是國內可行的盈利模式，會員制銷售的是服務內容；押金制僅是銷售物業使用權。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津(樓盤)寶坻雲杉鎮等。
世聯地產表示，以銷售服務(而非物業使用權)為核心，是會員制交易模式的設計前提，而終身類會員、押金類會員和消費類會員的有機組合，將解決企 業開發過程中的資金流問題。但從財務、盈利效果和經營三個角度來看，相比較傳統的押金制模式，會員制運作模式可以較為靈活地計入財務報表，在經營上操作更 加便捷，能夠更好地實現回現。
第三類是"養生目的地"開發模式，針對具有高保健意識的中高端傢庭，盈利模式則是"持有核心設施+物業銷售+會員銷售"，而"度假養生+交換平臺"，將是未來發展的一種全新經營模式。
據悉，針對健康活力老人的"候鳥式養老"的度假交換平臺模式，市場上已經開始有所嘗試，目前上海、海南、東北等地已開始試水度假養老項目。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/08122378839.shtml
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