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內容來自sina新聞

新房5年後可按140%房價退房 促銷還是變相融資

  5年免費住房,5年後如果不想要瞭,可以把房子按照原房價140%賣回給開發商。真有此事?昨日,有媒體報道杭州城西近郊一樓盤推出瞭上述促銷宣傳,據介紹主導這一廣告的"幕後大佬"正是杉杉集團。該樓盤名稱已經加瞭"杉杉"二字,而樓盤開發商杉恒地產集團由杉杉控股51%,剩餘49%歸屬原開發商恒和置業。

  不過,昨日記者致電杉杉集團產業發展部,卻得到相關工作人員的否認,表示並不清楚集團參與瞭上述樓盤開發,可能是杉杉控股方面參與的,不過上述說法並未得到杉杉控股相關人士的確認。

  有業內人士對企業"5年後按140%原房價回購"的做法提出質疑,不少人士判斷上述做法並非"樓市促銷",而是"疑為年化利率不到8%的低息變相融資"。

  看好後市的促銷手段?

  記者通過公開資料得知,該項目位於杭州餘杭區,離杭州主城區有相當的距離,目前在售房源為50~90平方米的精裝公寓,現購買此精裝現房,即可享受5年後無理由退房,並有高達140%超額退款。由於項目位於杭州近郊,同時由於開發周期較長,銷售一直不溫不火。有業內人士認為,祭出"回購"這一促銷手段,是試圖撬動投資市場,達到回籠資金的目的。

  "是否能達到回籠資金的效果,還是很難說。采取回購方式這種促銷手段來賣房,市場是否能夠認可也很難預計。"房地產研究院副院長對記者表示,杭州餘杭區目前的房源已經顯示出明顯的供大於求,采取這種方式去賣房,是不是能把房全部賣出去仍有疑問,"如果能夠順利賣出去,即使5年後退房、退款,對杉杉集團本身資金成本不高。但如果賣不出去,或者賣出去的房子有限,對於杉杉集團本身也無價值。"

  以現在的情況來看,餘杭區樓市今年肯定有下跌的過程,明年能不能見底尚難明朗,他傾向於明年繼續下跌,後年有可能復蘇。"對於5年內的走勢,現在預測還為時過早,我個人認為,5年後,餘杭房價很有可能和現在差不多或略高。"

  博單利8%的變相融資?二胎房貸 二胎房貸是什麼意思缺錢急用哪裡借錢

  不過,記者瞭解到,對杉杉集團許以"購房者5年140%原價回購",多位金融界業內人士的判斷卻並非"樓市促銷",而是"疑為年化利率不到8%的低息變相融資"。

  "我理解杉杉的邏輯是:房子反正賣不出去,不如抵押給房客融資。5年付40%利息,融資成本不算高。如果杉杉能挺過去,5年不倒閉,對房客而言這個投資收益不錯。"美國達拉斯聯邦儲備銀行高級經濟學傢王健在其實名微博上表示,杉杉此舉更像是一個融資。

  "這是明顯的融資,以集團溢價回購為增信。"廣州民信投資管理公司執行董事廖偉華對記者表示。根據公開資料,這100多套房源的貨值為4000多萬元,而事實上,目前該樓盤開發商由杉杉集團控股51%,具體杉杉集團能通過這一促銷手段,從資金回籠中拿到多少資金,還要看股東之間的內部協議,外人很難知曉。

  而另一大型券商資管部門負責人則對記者分析稱,如果說從會計的角度來講,出售一個資產,權利和風險沒有轉移,並沒有辦法認定是一個出售行為,從制度角度來講,本來就是一個融資行為,相當於將房屋作抵押借款。

  杉杉集團:曾稱不涉足地產項目

  杉杉對於地產項目態度可謂極其"曖昧"。事實上,杉杉集團掌門人鄭永剛此前曾多次強調,杉杉不會涉足房地產項目。

  但是,在2013年杉杉控股悄然佈局地產版圖,並對媒體銀行二胎車貸缺錢急用哪裡借錢表示,除傳統主業服裝外,奧特萊斯商場、城市綜合體等商業地產業務將成為其主營業務之一。不僅如此,以服裝業務起傢的杉杉控股早年曾操作過土地一級開發項目,如寧波杉杉科技園、中科廊坊科技谷、中科蕪湖科技園等科技園區。

  公開資料顯示,杉杉是以資本為紐帶的大型企業集群,創立於1989年,經歷20年的發展,已在全國形成跨地域、跨行業的102傢具有獨立法人資格的下屬企業,旗下產業包括服裝、科技、投資、園區、貿易等,旗下擁有"杉杉股份"、"中科英華"兩傢上市公司。

  根據杉杉股份2013年年報顯示,在經營性業務中,鋰電池材料成為公司主要的利潤來源,據介紹,公司主打"服裝、鋰電池材料、投資"三大業務。去年全年服裝業務實現17.26億元收入,同比下滑4.25%,毛利率下降2.66個百分點至22.84%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤-552.91萬元。海通證券分析師指出,其服裝業務業績下滑主要系多品牌業務及OEM業務虧損擴大所致。

  另一方面,其鋰電池材料業務實現主營業務收入21.64億元,同比增長28.92%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤1.29 萬元,同比增長33.11%。投資收益為1.66億元。在經營性業務中,鋰電池材料成為公司主要的利潤來源。

  法律人士:5年回購誰來執行?

  "對於回購承諾倒沒有說明令禁止,隻要願意在合同明確寫清楚,確實可以這麼約定,但是銀行二胎房貸利息實際操作,萬一房價跌瞭,購房者真要退房,難度還是比較大的,這樣的承諾以噱頭為主。"勝倫律師事務所律師王欣亮表示。

  公開信息顯示,目前杉杉集團對於項目公司杉恒地產集團控股51%,剩餘49%歸屬原開發商恒和置業。王欣亮表示,購房者一般是和項目公司簽訂購房及相關的合同,而項目公司作為有限責任公司,會有破產倒閉的可能。杉杉集團並不對項目公司承擔出資比例之外的連帶責任。"比如,項目公司宣佈破產註銷,資產為零,除非合同上標明集團來承擔連帶的責任,否則合同上的義務就無人來承擔。"

  而廣東環球經緯律師事務所律師何榮新則分析稱,非法集資是指針對不特定的主體,非金融機構采取高額回報來吸收資金。而該項目對每年房價8%左右的升幅是否是高額回報,房屋買賣的形式如何判定還有差異,因此無法斷定是非法集資行為。潘彧、周慧

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-10/08332768912.shtml
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