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內容來自sina新聞

一線城市土地成交額創紀錄 樓市步入回暖前夜





在房地產市場相對低迷的今年,一線城市的土地成交金額卻已刷新歷史紀錄,目前已經突破3000億元大關,高於去年同期,全年更有希望達到3500億元。土地成交金額的連破紀錄,以及連日來宋衛平和孫宏斌就綠城股權一事的爭端,不禁讓業界揣測:房地產市場是否見底回暖?

一個證據是,龍湖地產(龍湖·時代天街 龍湖·香醍溪岸)集團品牌及營銷部總經理袁春曾表示,龍湖拿地的時間,往往是市場反彈之初。近日,龍湖地產成功以總價37.8億元,競得廣州市天河東奧體板塊的兩幅土地;本月初,龍湖還在成都拿地。另一個證據是,中國指數研究院11月17日發佈的《中國房地產企業資訊監測報告(2014.11.10~11.16)》顯示,僅第46周重點監測房企就拿地20宗,投入金額194億元,除龍湖外,金地、華潤等巨頭也紛紛出手。

《每日經濟新聞》記者調查發現,房企融資規模擴大以及各地出臺的救市政策,都是促成土地市場活躍的重要因素。但面粉漲價是否意味著面包一定會漲價,還有待進一步觀察。

沉寂許久的土地市場似乎又要“發燒”瞭。

11月19日,位於上海市黃浦區外灘金融集聚帶核心位置的董傢渡13、15號地塊以248.5億元,被中民投聯合外灘投資、佳渡置業拍走,刷新去年上海徐傢匯中心地塊217.7億元的拍賣紀錄,是今年以來全國范圍內成交額最高的地塊。而就在同一天,備受關註的浦東新區惠南鎮地塊,也拍出瞭13092元/平方米的樓面價,溢價率高達105.11%,刷新瞭區域樓面價的最高值。

在央行“930新政”的刺激下,樓市刮起陣陣暖風,而土地市場翹尾的跡象也十分明顯。“隨著9月末央行房貸新政的出臺,樓市成交顯著回升,開發商年末的拿地意願亦大為增強,不理性拿地又有抬頭的傾向。”德佑地產分析師趙葆根在接受《每日經濟新聞》記者采訪時如是說。

全年有望突破3500億元

董傢渡地王的誕生將年末上海土地市場推至高潮。不單是上海,北京、廣州等地的土地市場也在加速回暖。

根據中原地產市場研究部統計的數據,截至11月18日,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅土地成交價全面刷新歷史紀錄,不僅提前突破2013年創造的歷史記錄,也是有史以來首次突破3000億元大關,達到瞭3037.9億元,全年更有望突破3500億元。

從樓面價看,2014年截至11月18日,四大一線城市成交的188宗住宅土地平均樓面價高達11892元/平方米,較2013年的7571元/平方米上漲高達57%。

土地市場升溫的背後則是房企不斷加快的拿地腳步。《每日經濟新聞》記者梳理近期房企拿地情況發現,11月以來,20大標桿房企中,遠洋、華潤、保利、金地、中海、龍湖、綠城等企業都已出手拿地;從9月開始,包括萬科等標桿房企已經連續多次出手拿地。11月截至16日,20大標桿房企拿地額度已經超過262億元,全月有望再次突破300億元。

“標桿房企之前不拿地,主要是因為去庫存。但不拿地的舉動對土地市場的影響越來越大,導致地方政府的財政壓力逐漸增大。最近部分城市的土地價格開始下調,加上地方政府救市政策的疊加,預計在土地市場降溫半年之後,部分企業可能又將開始抄底拿地。”中原地產首席分析師張大偉在接受記者采訪時指出,但不同於三四線城市,一線城市土地市場依然維持高熱度。

張大偉進一步指出,隨著各類救市政策的出現,加上部分企業的抄底行為,預計四季度部分熱點地塊的拍賣競價將比三季度更加激烈。

市場已現大規模回暖苗頭

土地市場的升溫早已傳導至商品房銷售,根據國傢統計局公佈的70城房價數據,房價持續下跌的狀況出現好轉跡象:10月,二手住宅價格環比指數12個月以來首次出現回升,新建商品住宅價格環比指數也連續兩個月出現小幅上升。

近日,《每日經濟新聞》記者走訪瞭北京多個在售項目,明顯感覺到售樓處的“溫度”有所上升,看房的人以及來店咨詢的購房者數量都明顯增加。

“現在一天的來電訪問量趕上之前一個禮拜的量。”北京某在售項目的營銷負責人對記者說,伴隨著央行“930新政”、公積金貸款政策松動等疊加效應逐步釋放,購房者的消費信心上揚。與此同時,開發商整體的項目促銷和打折活動也比較豐富,使得現階段的房價處於相對低位。

不光是剛需項目,改善型需求的釋放同樣刺激瞭中高端市場。記者走訪瞭位於海淀區的多個高端項目,保利·海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園(樓盤資料)、京投銀泰琨禦府等,盡管都屬於千萬級豪宅,但項目售樓處依然有不少前來看房咨詢的消費者。

“今年開盤的位於海淀的多個高端項目銷售額都將突破20億元大關。”上述某項目負責人向《每日經濟新聞》記者透露,包括萬柳書院在內的上述五大高端項目預期銷售額將突破100億元。

北京萬科副總經理肖勁在接受記者采訪時曾表示,對於千萬元級別的豪宅來說,20億元的銷售總額意味著要銷售200套左右,況且,單價50000元/平方米以上的高端項目,很難像剛需盤一樣快速去庫存。

然而,央行“930新政”的出臺無疑加大瞭樓市去化的信心。

9月30日,央行發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升。《通知》對首套房再啟“認貸不認房”界定標準,貸款利率下限也重回2009年的水平。其中,首套房貸款最低首付比例為30%;貸款利率下限為基準利率0.7倍;二套房已結清相應購房貸款的傢庭,執行首套房貸款政策;購買三套及以上住房的,在已取消或未實施“限購”措施的城市,放開已結清相應購房貸款傢庭的多套房貸;同時放開非本地居民住房貸款限制。

“對於曾經貸過若幹次款的高端客戶來說,這個政策是一個非常重要的需求釋放。”華潤萬橡府營銷負責人秦江向記者表示,首套房認定新規執行後,部分高端客戶賣一套房後就湊齊瞭首付款,然後再貸款購房,基本上不需要消耗其現有的存量資金就可以解決改善性購房需求,這無疑將刺激高端項目的成交速度和成交量。

亞豪機構副總經理任啟鑫對記者表示,央行“認貸不認房”的政策,受益最大的是“賣舊買新”的首次改善型購房者。據統計,10月份北京成交均價在300萬~800萬元的中端改善型樓盤累計成交936套,環比大漲32%。

“在經過幾個月的蓄客期後,中高端改善型樓盤於下半年集中入市,受樓市大環境影響,入市項目定價較為謹慎,高品質的產品、完善的配套,加之合理的價格,從供應層面為這類房源成交量的上升提供瞭源動力。”任啟鑫說。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/07455941345383996502771.shtml

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