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內容來自sina新聞
開發商訴苦房子賣不動 政府稱退地可以但沒有錢退
"我們已經申請瞭退地，但政府方面給的說法是，退地可以，但暫時沒有錢退。"開發商李明(化名)近日頗為鬱悶，由於公司旗下樓盤銷售持續低迷，他試圖將手頭幾百畝還未開發的土地退還給地方政府。
4月以來，李明在這個東部三線城市的樓盤已經基本賣不動。
"我們公司的負債率不高，還沒到大難臨頭的時候，但房子賣不動，確實難受。"李明對《第一財經日報》記者稱，"土地既然不能退，那就先放著吧。"
和李明一樣，越來越多的開發商正在對買地失去興趣。
"去年下半年土地市場的火爆現象難以延續，各線城市土地均有所降溫，並已開始產生分化。"中原地產首席分析師張大偉告訴本報記者，房企銷售不佳、資金鏈趨緊，雖然對一線城市地塊仍有渴求，但購地已趨於謹慎及理性。
流拍頻現
樓市下行壓力傳導到土地市場。
中原地產研究部統計數據顯示：5月一線城市合計土地成交額為266.6271億，這一成交額是最近一年來的最低點。
其中，住宅土地成交僅7宗，成交土地額為76.8億，也創造瞭最近一年來的最低點。住宅類地塊樓面成交均價為7592元/平方米，相比4月份的12363元/平方米，成交均價有所下滑。平均溢價率為16.5%，低於4月份的37.2%。
一傢全國性開發商廣州公司負責拿地設計的吳小姐告訴本報，雖然最近該司在考察一些地塊，但已經基本不參與投標。"目前必須謹慎再謹慎。"
克而瑞研究中心提供的數據顯示，5月，15傢典型房企的拿地面積為274.6萬平方米，同比下降66%，拿地金額88億元，同比下降65%。
其中，華潤置地[簡介最新動態]、龍湖地產[簡介最新動態]、綠城[簡介最新動態]中國、世茂房地產、雅居樂、遠洋地產等龍頭房企全月均未有土地入賬。
事實上，5月份各地政府均加快瞭推地速度，但由於目前整體市場不景氣，開發商拿地意願大受影響，流拍和底價成交情況反而繼續擴大。
廣州、沈陽、成都、昆明、杭州、南京、佛山、長沙等熱點城市均"未能幸免"。
沈陽上月共推出18幅土地，最終僅8幅成交，其餘10幅土地全部流拍。可作為對比的2013年5月，沈陽推出的7幅土地全部成交。
一位在沈陽有多個項目的開發商告訴本報記者："沈陽前幾年出讓瞭大量的土地，目前當地樓市已供過於求，再加上新增人口導入不足與銀根緊縮，樓市、地市雙雙陷入低迷。"
"目前大傢關心的是如何去化庫存，哪有心思買地。"李明對《第一財經日報》記者表示，"現在形勢還很不明朗，賣樓遠比買地緊急。"
易居中國執行總裁丁祖昱認為，房企對當前土地市場基本看淡，土地市場進入寒冬已成定局。
合富房地產經濟研究院院長龍斌告訴《第一財經日報》，接下來土地市場將會更冷。在市場不接受的情況下，地方政府的土地供應節奏也會放緩。
4月28日，廣州推出一宗位於老城區海珠區的橡膠新村東部住宅地塊，作為難得一見的廣州老城區住宅地塊曾引起廣泛關註，不過近日廣州市國土房管局突然宣佈該地塊中止出讓土地貸款苗栗三義土地貸款。
土地收入下滑
在同策咨詢研究總監張宏偉看來，2014年以來，房地產市場供求進入低迷期，土地出讓金也呈現出增幅下滑的態勢，部分城市甚至出現土地流拍的情況，這將直接影響到地方的償債能力，甚至可能引發階段性的土地財政危機。
張宏偉對本報記者稱，在目前分稅制格局下，地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央，剩餘的賣地收入則屬於地方的政府性基金，除必需用途外，地方政府對其餘賣地收入支配權限較大。從這個角度來講，土地財政引發瞭各地的推地賣地熱潮。
中原集團創始人、董事施永青對本報記者稱，大多數地方政府把還債的希望寄托於賣地，一旦房地產價格下跌，"借新還舊"就不再起作用。"新債融不到這麼多錢，舊債就會出問題。"
一位房地產私募基金負責人和記者分享瞭一個真實的案例：他的一位朋友在南京拿瞭一個20萬平方米的商業項目，現在基本"死"在那裡瞭。在他拿地的時候，地方政府告訴他，這個區域隻規劃瞭他們一個商業項目。結果兩年後，周邊商業地產"遍地開花"。
上述在沈陽有項目的開發商表示："現在不少地方政府在舉債方面的想法就是'管借不管還'，在土地滯銷的背景下，一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。"
面對著土地收入下滑和地方債務高企的雙重困境，部分地方政府已無法淡定。
包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內的多個城市推出瞭直接或間接的"救市"政策。
野村證券中國首席經濟學傢張智威對媒體表示，對於一些地方政府的托市政策，中央默許的可能性更大，因為地方政府財政壓力比較明顯。過去，中央政府的貨幣政策比二胎借款台北較松，地方政府可以通過其他途徑找到資金，但現在，地方政府對土地的依賴度更強。
同策咨詢近日發佈的《2013年45個限購城市土地財政依賴度》報告顯示，土地財政依賴度較高的(超過80%)13個城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟南、徐州、寧波、溫州、成都。其中，杭州、佛山、南京、長沙4個城市超過100%，杭州以156.4%排名首位。
繼續賣還是斷供
據本報記者新北貢寮建地貸款梳理，面對著樓市、地市雙雙遇冷的現實，地方政府在推地策略上出現瞭明顯分歧。
杭州、上海等城市的土地幾乎"斷供"；成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風險大力推地；而以常州、連雲港為代表的城市則大幅下調瞭供地總量。
一位資深業內人士認為，政府"惜售"土地，賭的是財政儲備與市場轉暖的時間長度，其中要害在於政府短期內不靠土地收入也能正常運轉。杭州、上海之前賣地收入豐裕，財政有所儲備，因此政府敢於賭一賭市場轉暖，也是正常的。
張宏偉表示，今年國土資源部暫停對外發佈全國住房用地供應計劃，改由地方自行公佈，這將增加地方政府在土地供應方面的主動權。尤其是在供地量與節奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍，進而扭轉土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-06/10304195719.shtml
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