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然而，也有分析師表示，即使保持每年較高的凈利潤水平，但是越秀地產的經營效益其實並不算高。
越秀地產排名直降13位2013拐點年考驗張招興
其中最重要的就是政策和市場原因。
房產信托參與股權拿地
在公告中，越秀地產提到，取得土地之後，越秀房產信托已向廣州東輝授予認購期權。此舉即為越秀地產從房產信托手中回購剩下的80%股權打開瞭方便之門。
"8月中旬馬上要開業的財富天地廣場，在成熟之後應該也會註入到他們的房產信托基金。"上述券商分析師告訴記者。
有業內人士分析，越秀地產通過與越秀房產信托基金合作招拍掛拿地，在經過一段時間之後，其從房產信托手中認購剩下的期權，成為越秀"地產+信托"雙平臺運作的另一創新模式，該方式或成為此後越秀地產獲取土地儲備的新渠道。
內容來自sina新聞
在業內人士眼裡，越秀地產應當算是國企背景中，成長性數一數二的上市房地產公司。
自從2005年，越秀房產信托基金正式登陸香港聯交所市場之初，即接手瞭四個商業地產項目，包括廣州市的維多利亞廣場、財富廣場、城建大廈以及白馬大廈。越秀地產將旗下四個成熟的商業物業打包以房地產信托基金的形式上市之時，越秀房產信托已經是香港地區第三傢REITs。
開發周期慢，經營效益偏低
從其最近的拿地公告中，有業內人士發現，越秀地產與越秀房產信托基金(以下簡稱"房產信托")在運作商業地產項目之外，"地產+信托"的運營新思路--籌備聯動拿地。
通過越秀地產最近在佛山市中心的一次拿地行為，可瞭解其借助信托平臺聯動拿地的運作流程。
今年7月10日，越秀地產發佈公告，稱其子公司廣州東輝通過與合營夥伴越秀房產信托基金聯合投標，並取得位於禪城區的一處地塊之後，將按照此前投標時分配的股權20%：80%的比例共同出資，成立項目公司。
另外，其與中國海外發展和華潤置地一起，成為目前僅有的三傢同時獲得標普、穆迪兩傢國際性評級機構"投資級"評級的內房股。其運營模式也一直為市場所關註。
對此，有香港某業內人士解讀為，"這讓越秀地產拿地的初始投入降低不少，由於是關聯交易，可以推測，這部分初始投雲林土地貸款入甚至有可能少於註冊項目公司資本的20%。"
成熟商業項目註入REITs加快周轉
但在另一方面，公司近幾年的周轉效率並未有所加速，在2012年公司存貨周轉率僅為0.12。
通過將成熟的商業地產項目註入越秀房產信托基金，從而幫助加快商業地產的周轉速度，加速資金回籠，無論為地產項目，還是為房產信托本身，都是大有裨益。
"越秀應是首個采取這種拿地策略的房企。"京華山一(香港)分析師何偉富在此前發佈的研究報告中表示，越秀利用房產信托基金購買選擇權，從而得以從母公司投資資金中回購餘下項目權益的方式值得關註。
應當說，將部分商業地產項目註入房地產信托基金(REITs)是越秀集團對"地產+信托"模式聯動運作的初衷。
"借助集團的力量，通過小份額的資金，首先留住土地，再逐步收購剩下的大份額股權，令自身能夠保證對優質項目100%的控股和運營，最主要的是首次投入成本並不算高。"上述人士如此總結該拿地的方式。
2012年，越秀地產正式將廣州金融國際中心(IFC)註入房產信托，令原本擁有66億元物業的信托公司，瞬間將持有物業數增加至220億元，亦成為瞭亞洲十大上市房地產信托基金公司。
越秀地產執行董事及運營總經理陳志鴻曾公開表示，此次將IFC註入房產信托，預計IFC的投資回收周期將從15年縮減為3年多。
2011年，銷售毛利率為41.84%，銷售凈利率為54.93%；2012年，毛利率47.51%，凈利率31.52%--遠高於行業水平的運營數據，引發不少業內人士關註。
此前，陳志鴻曾公開表示，當住宅租賃市場和目前商用物業租賃一樣成熟時，完全有可能在將來把旗下的住宅項目和商業項目一起註入房托。不過其此後補充道，目前香港的《房托守則》還不允許將住宅物業註入房托，將住宅項目註入房產信托的規劃尚且為時過早。
一方面，越秀地產通過與越秀房產信托合作，加速項目周轉周期，減輕公司的負債水平，截至2012年末，越秀地產的凈負債率為47%。
上述雙方約定，在房產信托將資金註入項目公司當天起，第一周年開始至第18個月的時間段內，廣州東輝可從房產信托手中回購剩下項目的股權。
"主要原因是公司的經營效益比較低，行政等方面的耗費很高。"上述分析師表示，"行業內三費率的平均水平是在7%-8%左右，但是越秀地產在這部分很高。"據理財周報記者統計，在2012年，越秀地產的三費率為18.21%。
根據同花順iFind數據統計顯示，越秀地產自2007年至今，其經營活動現金流量凈額一欄始終顯示為負數。這種情況在2010年尤為嚴重，而2009年則為其現金流稍顯寬裕的一年。從2007年至2009年，再從2009年至2012年，越秀地產的現金流綜合呈現出倒微笑曲線的走勢。
"主要應該是公司買地比較多的原因。"香港地區某券商分析師解釋道，"不過最根本的原因，應該還是越秀的開發周期比較慢，還是跟它國企背景有一些關系。"
在克而瑞此前發佈的《2013年上半年房地產公司銷售額排名TOP50》中，越秀地產雖然相比去年同期，銷售額從73億元到約86億元略有提升，但是在行業內的排名卻有所下降，從去年的23位下降至如今的36位。
對此，京華山一、輝立證券房地產行業分析師均發佈研究報告，預測2013年會是越秀地產在高增長過程中放緩腳步的一年。
眾所周知，推動越秀地產發展至今，支撐其運營最強大的後盾，是背後逐步擴張的金融行業產業鏈。
由於公司旗下有42.9%的土地儲備來源於廣州市，在2012年末，受到當地暫停網簽的政策環境影響，"去年11、12月份，廣州不給簽約，再加上越秀地產在廣州地區的儲備最多，因此受到瞭一定程度的影響。"華東地區某券商分析師告訴記者。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-05/07432320969.shtml
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