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??其次，房地產投資存在較高的可復制性，人為幹擾的因素相對較少，容易管理。“投資一個規模很大的資產，花費瞭很大的經歷，還不具有復制性，這就沒有規模效益瞭。”童愷稱，投資管理簡單易復制是他們投資首選房地產的一個重要原因。
人民幣升值預期減弱 險企才敢買外國房子
??監管和匯率環境具備
??普華永道去年年中對30傢國內保險公司及資產管理公司的34名資深投資從業人員進行的調研顯示，對非傳統投資產品的偏好上，無論是目前還是未來，不動產都是保險投資機構最為鐘愛的投資品種。
??保監會於2012年10月份發佈的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》首次明確瞭保險機構投資境外不動產的范圍，即，限於那些位於歐美澳及日本、新加坡、香港地區等25個發達市場主要城市的核心地段，且具有穩定收益的成熟商業不動產和辦公不動產。
??德意志資產管理以及財富管理另類與實物資產管理研究與策略主管MarkRoberts在1月13日主題為“全球房地產概覽”的論壇上分析稱，2015年，歐洲通貨膨脹風險將持續維持在低位，增長率在平均水平線以下；美國的就業前景依然良好，美元匯率的強勢有助降低其通脹風險，房地產市場基本面依然強勁；雖然日本的資本價值已顯著上升，但投資者的正面投資情緒、房地產市場的低空置率及增值稅提高的推遲，將支持更高的租金增長。
??在政策環境和匯率時機等基本條件具備的情況下，童愷稱，在境外資產選擇上，其傾向於另類資產中的房地產也有幾方面考慮。
內容來自sina新聞
??人民幣匯率變化也是影響險企海外投資決策的主要因素。此前，人民幣升值速度比較高，從險企的角度看，進行單筆就會涉及巨量資金的房地產投資存在一定風險；即，如果人民嘉義東石農地貸款幣升值5%，就意味著海外投資資產貶值5%，不符合追求穩健的險資投資風格。而近年來，伴隨著人民幣持續快速升值預期的不斷減弱，險企才逐步開始進行海外資產的配置。
??合作與盡職調查的必要
??房產投資管理簡單易復制
??似乎房地產已經成為險企境外投資最偏愛的資產，原因何在？在監管政策明確以及人民幣匯率環境具備條件的情況下，業內人士稱，房地產具備規模大、久期長、收益穩定、投資管理簡單易復制等特點，符合保險資金的投資需求。
??中國平安集團首席投資官童愷也表示，事實上，保險公司本身有巨大的境外投資需求。一方面，保險公司負債久期長，部分達到20年甚至30年，而另一方面，國內資產久期短、金融市場品種不夠豐富，因此，國內投資往往有期限錯配情況。
??童愷稱，投資業務最重要的因素是人才，當涉及到多個不同地域國傢的海外投資時，險企自身人才資源會受限，此時，與咨詢顧問、律師以及當地領先的投資基金或相關機構合作，能起到“一兩撥千金”作用。
??首先，保險公司的資金量大，要求的資產規模大，而容量大的房地產市場正符合要求。如，他舉例，美國房地產市場的容量比債券市場還大。
??再次，房地產久期長，收益穩定，可抵禦通脹。童愷稱，其收購勞合社的收益很好。安邦保險集團收購紐約華爾道夫酒店大樓時也表示，通過投資北美優質不動產，可以實現長期穩定的投資收益。泰康資產總經理段國聖也分享過一個經歷；在美國紐約的一處新樓，投資人的回報率不高，一年在4%左右，但他們並不想出售這些資產，原因就是預期長期收益非常穩定。
??最後，近年來海外房地產市場基本面向好，也給保險機構提供瞭一定的投資機會。
??近日，有媒體報道，陽光保險將以逾2.3億美元的總價收購美國紐約曼哈頓的Baccarat酒店。這已經2015年以來至少第三個國內險企投資境外房產的消息瞭，也是陽光保險海外收購房產的第二宗。此前，泰康人壽和中國平安被稱分別投資倫敦辦公樓和寫字樓。
??保監會副主席陳文輝去年年底在海外投資相關論壇上曾表示，保險機構境外投資，作為保險業“走出去”幾種形式的一種，現在才剛剛開始。這其中，也包括對境外房地產的投資。自中國平安2013年收購英國倫敦勞合社大樓開始，才陸續有保險公司投資海外房產的消息見諸報端。
??中國保險資產管理業協會執行副會長兼秘書長曹德雲在上述“全球房地產概覽”論壇上稱，中國保險資產的國際化配置是必然趨勢。從未來發展的情況來看，到2020年，保險資產規模將有望超過30萬億元，如此計算，每年將平均新增四五萬億元的保費收入，也就意味著每年平均新增四五萬億元的保險資金可以運用。
??保險資金的境外投資目前還處於發展的初期階段，境外投資金額占總資產比例還很低。截至去年11月，這一比例僅為1.26%。依照目前的監管規定，符合條件的保險機構境外投資餘額上限為上年末總資產的15%。
??而由於國外市場與國內市場存在諸如政治經濟體制、文化背景、法律環境等方面的差別，保險公司要積極穩妥地進行海外房產投資，需要進行盡職調查。
??比如陽光保險集團在海外投資時，首先選擇的是經濟增長相對平穩的澳大利亞，且經過為期半年的考察篩選後，才最終選定悉尼喜來登公園酒店。且在該項目直投前，陽光保險已經攜手國際投資機構KKR、摩根士丹利房地產基金嘗試保險資金的間接投資。
??至於直到最近兩年保險公司才開始密集投資境外房地產，童愷認為，這取決於監管政策及匯率等多方面因素。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-12/08465971438875355430971.shtml
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