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如果差別對待新老住房，就可能出現價格雙軌制甚至多軌制。當前，中國的房屋從產權登記角度來分有31種登記方法。如果區別處理，每個人會因房子來源 和土地使用情況不同而出現多種差異。如不實行多軌制就很難解決這些問題。房產稅面臨的另一個問題是征收標準和對象。1956年匈牙利出臺的政策中對人均住 房面積超過25平米的傢戶進行征稅，成為社會主義制度國傢裡第一個對房屋面積征稅的國傢。1960年日本提出人均住房25平米以下算做困難戶，兩國房產稅 征收標準差別巨大。所以，針對房產稅征收中的收益歸公問題和調節貧富差別問題，很多國傢存建地貸款彰化北斗建地貸款有爭議。而中國當前面臨的情況更為復雜。
有人提出房產稅可調節貧富差距，從世界各國經驗來看，沒有國傢用房產稅調節貧富差距，其征收標準也由納稅人投票決定。美國紐約的房產稅征收水平最早 為1%，"9·11"因為財政支出加大，紐約將稅收水平調整至4%，之後又進一步升至6%。選民之所以投票同意更高的稅收水平是因為政府的稅收支出透明， 確實為民眾提供瞭足夠的公共服務，正是由於政府的支出透明和公共服務提升才促使選民支持稅收水平的提高。
第一類不完全產權房屋是租用土地蓋建的商品房。第一批實行租用的土地有些已經面臨到期，如1986年深圳(樓盤)實行土地出讓試點，時限為 20-30年，還有80年代青島(樓盤)拍賣的土地使用期限也是20-30年，這些土地都即將到期或已到期。這些地區采取的處理方式是在租用者補交租金後 可以繼續使用土地20-30年。1991年時，國務院55號令中對國有土地產權完整性按照使用年限40年、50年和70年劃分瞭界限，之後各地的執行有所 差別。根據物權法的有關規定，居住類土地使用70年後有權續期，但並未就如何續期費用做出規定。但是，租用土地的性質決定瞭其上建築的房屋產權的不完全 性。因此理論上說征稅應該與完全產權的房屋采取差別對待。
內容來自sina新聞
房產稅的定義與作用
我國當前流轉環節稅收負擔較重的原因是稅種較多。大部分對土地收益收稅的國傢均不再征收其它土地相關稅。然而，在中國除瞭土地出讓租金外，還有城市 服務事業稅和教育附加費等，這些稅收和費用雖然表面上與土地和房產無關，但實際上擴充瞭房產稅。大多數國傢取消瞭多稅種，將土地稅或房產稅等稅收作為地方 的單一稅。
(本文為作者在"CF40雙周圓桌"內部研討會上的演講整理稿，由中國金融四十人論壇秘書處整理，經作者審核。)
國際上看，房地產保有稅的征收目的有以下三個：首先，土地收益歸公。1840年左右，一位外國學者在其著作中提到瞭土地收益歸公，並由此提議對土地 征稅，這就是後來美國、法國、日本等國實行的地稅。所謂土地收益歸公，是政府對土地所有權的收益索取，包括土地收益歸公和土地增值歸公。如美國在西部開發 時允許開荒者免費擁有土地，但政府會對土地征稅，美國政府用瞭一個世紀左右才把西部開發的土地收益收回。其次，土地增值收益分成。其背後的法理是政府提供 的公共服務會促進土地增值，因此政府有權分享部分增值收益。最後，財產稅，有些國傢不對土地征稅，但對土地上的建築征稅，但在稅率方面與土地稅有所差異， 如上海(樓盤)按地稅的70%執行。而其它國傢如英國租用土地時也免征土地稅而征收房產稅，因此租戶除瞭每年上交土地租金外，還要繳納財產稅，由於地租的 存在，英國的財產稅隻是普通的地稅的30%。雖然每個國傢的征稅方式不同，但總體上說各國均隻征收土地稅或財產稅其中的一種。
同時，中國的土地和房產稅制存在重復征稅。根據國際現狀，凡收取地稅或財產稅的國傢，在買房時均減免個人收入所得稅。無論是英國、法國、德國、意大利、美國、日本還是香港，均是如此。土地出讓過程的重復征稅，既交地租，也交地稅，這類制度中的典型國傢是英國。
從本質上說，我國當前面臨的並非是是否征收房產稅的問題，而是房產稅如何征收才更為合理。財產性稅收和土地收益歸公均有其道理，但不符合我國當前土 地制度。當前我國有三類性質的土地：農村土地，出讓的土地(相當於在繳納租金後獲得瞭土地使用權)，劃撥土地(不需要繳納租金)。但中國的法律規定反而是 出讓的土地在繳納租金後隻有70年的使用權，而不需租金的劃撥土地卻享有永久使用權。如何對待這三種土地是當前需要面對的問題。
而當前房產稅試點城市的政府征稅成本高昂。以重慶(樓盤)為例，其地方政府的稅收成本甚至高於稅收收益。重慶實施的是新舊都征稅，隻要 人均住房面積或價格高於一定標準就要納稅，無論是老房還是新房，這給納稅標準核算和稅收申報造成極大困難。相比之下，上海對新房征稅的成本較低，但房產稅 規模有限。北京地方稅收規模為2600多億。上海為3000億左右，但2012年新增住房房產稅稅收僅隻在1億元的級別。相比占地方財政收入 73%-78%的土地出讓金，房產稅對地方財政的改善不大。所以，如何合理征收房產稅，平衡房產稅與其它稅收之間的關系，建立更加完善的稅收體系，均需更 多思考。
第四類不完全產權房是限制轉讓權利的房屋，如兩限房、經濟適用房等。包括房改房也是一樣，房改房是93%-97%的產權，仍是不完全產權，如果房產所有者想要賣出住房，需要向有關部門繳納一定費用或出讓金，才能獲得商品房產權。
任志強房地產稅的有效性與合理性
但保有環節的房產稅並非無用，其第一個作用就是疏導購買需求，避免少數群體占有大量房屋資源，抑制囤積和避免大量空置。實際上，中國現在的物業費水平較高，如果轉換成稅率甚至高於房產稅，也起到瞭抑制囤積的作用，促使房屋所有者要麼將房產出租，要麼出手交易。
當市場同時征收房產保有稅和流轉稅時，其影響取決於兩種稅收的權重。一般情況下，保有稅份額小於資產增值，且針對所有房產而非專門針對投資者和富 人，因此對房價沒有影響，此時市場房價由供求關系決定。保有稅可能對市場產生的影響是人口遷移。在美國的底特律，人口規模最大時曾達到300萬人，現在已 下降到200萬人以下。人口遷出背後有兩個原因：汽車工業下滑，地方政府房產稅負擔重，由此導致人口遷出。人口遷出會進一步擴大地方政府財政赤字，地方政 府不得不進一步提高稅收水平。更加沉重的稅收負擔會促使更多人遷出，進而導致房屋價格下降，從而帶來更高的房產稅比重。從底特律的例子可以看出，房地產價 格和房產稅的影響是相互的，在供求關系調整中會不斷轉換角色。底特律的房價隨著人口遷出而下降，房價下降又使房產稅比例升高，從而給人以隨著房產稅加重而 造成房價下降的錯覺。
比較許多發展中國傢、發達國傢中房地產(000736,股吧)稅收入占稅收總額和地方財政收入的比重，我們發現發展中國傢房產稅占比較高。2000 年，發展中國傢的房產稅稅收占比為18.3%，而發達國傢大約為11%-13%。OECD國傢的數據顯示，歐洲各國房產稅在國傢稅收總額中的占比均不高， 但卻在地方稅收收入中占比較大，如愛爾蘭房產稅的地方收入占比為100%，加拿大為85%，美國為75%，澳大利亞為99%。這些國傢的房產稅在地方稅收 占比較高是因為其房產稅屬於地方政府稅收。中國的房產保有稅有兩部分，一部分是房產稅，另一部分是城鎮土地使用稅，2008年兩類稅收總計地方稅收占比大 約為5%，國傢稅收占比約為2.76%。但中國的流轉稅較高，營業稅地方稅收占比為6%，土地增值稅約2%，契稅約4.5%-5%，耕地占用稅約1%。將 以上房地產相關稅收加總，總房產稅大約占地方稅收收入的17%-20%，仍為較低水平。
其第三個作用是限制短期投機，但這對中國房市作用不明顯，主要是因為中國房市一手房交易占主導，一手房一般兩年後才能獲得產權證。香港政府之所以規 定房屋兩年之內交易需繳納重稅，是因為香港主要是現房交易。當一個房產市場二手房交易占主導或者房屋取得期較短(如香港沒有產權證而采用註冊制，隻要律師 登記註冊就完成瞭房產所有權的轉移)時，對短期房產保有征稅是有效的。中國如果對房產保有5年以內的交易進行征稅是無效的。因為對於很多一手房可能三年才 交房，等到購房者取得產權證、獲得賣出權時已經快滿五年瞭，所以稅收很難有效征收。但如果從購房者獲得產權所有證開始計算，房屋的交易周期就會延長到 8-9年，也不合理。同時，中國對於一人持有多套房產的規定不嚴格，香港規定，個人如果六個月內持有兩套房，可算作一套，這是為瞭給正在搬傢過渡期的人以 稅收優惠，但中國當前並沒有類似的規定。
中國有小產權房，這類房屋不歸政府而歸農民，但國傢卻想對小產權房征收土地收益。這一收益按照產權劃分應歸農民所有或至少歸農村集體。在中國還有多類類似於小產權房的房屋，這些房屋的土地性質造成瞭其產權不完全。
第二類不完全產權房屋建在非產權土地上，由於土地沒有產權，房屋產權自然更不完整。這中間房屋的建造土地可能是農民耕地、宅基地、農村的集體建設用地等。
第三類不完全產權房是無轉讓權利的房屋。當前中國有大量房屋無轉讓權利，如軍隊分房過程中將房屋私有化瞭，可購買這類房屋，也可獲得產權證，但擁有者無權賣出房屋。
如果說儲蓄是一種保值行為，那麼購買房地產更多是一種投資行為。儲蓄的回報率較低是因為銀行存款風險極低，而房地產投資之所以會有收益是因為投資過 程中需要付出大量的成本，如確定房產的真實價格、尋找房源等，還要承擔一定的市場風險。房地產投資的回報是對這些成本和風險的補償。中國如果在征收其它稅 種的同時過度提高房產稅，就會導致市場扭曲。
房產稅征收的合理性
其第二個作用是建立價格形成機制，避免房地產價格短期大幅波動。當某地區房屋價格突然上升時，當地稅務局會迅速組織物業評估，進而對其它地區房價產生影響，這就避免瞭二手交易中房屋價格波動較大的現象。
但中國和英國仍存在較大差別，中國土地出讓金一次性需繳納70年。按照稅務局的預算，70年土地出讓金相當於對無限期土地使用權價值征收100%的 稅。但當前中國房價中，不僅算入瞭土地出讓金，還要額外繳納地稅，就出現瞭重復征稅現象。其它國傢的房價之所較低，主要是因為其租金為一年一交，因此房價 中不包括土地租金，而我國當前是70年出讓金計算在房價裡，並且占房價的大部分。同時，其它國傢是在辦理房產登記後征稅，而中國則是賣房時先行征收出讓金 30%-60%，之後再通過物業稅征收剩餘部分。因此，國內外稅收基數相差巨大。
房產稅的作用不僅是要實現市場的長治(樓盤)久安和縮小貧富差別，還要降低房地產市場準入門檻，即通過降低土地出讓金和個人所得稅等方式提高個人住房可得性，先讓人人有房可住，再征收後續稅收。但目前我國基本采取的是事先征收的方式，而且重復征收現象也很普遍。
房產稅對房價的影響
有學者認為土地產出價值決定土地價格。在市場化和土地私有制背景下是房價決定地價；隻有在壟斷和資源稀缺前提下，土地供應不足以滿足市場需求時才會 出現地價決定房價。然而，地價決定房價的現象出現在瞭中國城市化進程中，尤其是2003年土地招拍掛制度之後。在其它國傢的大城市，如美國紐約，其別墅區 位於郊區的長島，大約距離市中心兩小時車程，比新澤西距離市中心還遠。但中國的大城市則不同，反而市中心的房地產價格較高，這主要是因為城市規劃中明確規 定，不得使用規劃以外的土地蓋房。
中國之所以無法形成真正的城市群，也是因為人口轉移的限制，這一限制也導致瞭許多城市地價決定房價的現象。
日本公寓平均價格90年代初期達到瞭最高峰，此後出現地產泡沫，而在高峰之前日本針房貸-房屋貸款二胎年息借貸增貸轉貸對房產的稅收有16種，包括持有稅、土地稅甚至包括土地閑置稅， 但最後泡沫還是破裂瞭，其破裂不是由房地產市場導致，而是經濟導致的。韓國的也有相似經驗。因此，沒有歷史經驗表明，持續征稅能抑制房地產價格增長。
除瞭地價、房產稅等因素，影響房價的還有老齡化。德國過去房價較為穩定，而德國房地產稅收也較為合理。但2000年之後德國房價出現瞭持續上升，尤 其是歐洲債務危機爆發後，德國的房價成為歐洲上升最快的國傢。導致德國房價上升的原因除瞭移民因素外還有老齡化。1976年德國人口為7300萬，傢庭戶 數與房屋數量比為1：1.2，房屋數量多過傢庭戶數。截至2010年，德國人口為8100萬左右，但是傢庭戶數增加至4000萬戶，比1976年增長瞭一 倍。德國老齡化的結果是老齡人單人擁有大戶型房產。這是因為之前共同居住的子女因為成年而遷出。中國當前也面臨類似的趨勢。
中國1989年每戶平均人口為3.84人，這一數字當前下降到2.82人，可能在未來十年還會下降到接近德國的水平，德國為戶均2.05人。因此未 來中國也會出現很多老人居住大戶型的現象。如果依照有關提議，以人均住房面積作為征稅參考，那麼中國的老年人將面臨過於沉重的稅賦。
房產稅對地方財政改善影響不大
房產稅的轉嫁機制和有效性
房產流轉稅和保有稅的征收對象、影響存在巨大差異。流轉稅既對房產供給者征收也對房產購買者征收，如契稅、印花稅；而保有環節隻針對購買者，即未來 房產的擁有者征收，需要研究的是對市場哪一方征稅會對房價產生影響。根據以往研究，對房產供給者征稅一定會向購買者轉移，並推高房價。這意味著房產流轉環 節的任何稅收都可轉移，從而導致房價持續升高。對房產未來持有者，即購買人征稅短期內無法轉移，可以抑制短期房價。但長期來看這種稅收仍然無效，因為對購 買者征稅在長期內會出現兩種情況：稅收水平低於房產增值，或購買者在購買房產後將稅賦轉移給再購買者。因此長期來看，這類稅收也無法抑制房價，稅收轉移可 能導致重復征稅。
按照國際慣例，房產稅也稱物業稅或不動產稅，既包括流通環節征收的稅賦也包括保有環節的稅賦。因此對房產保有環節征收的隻是房產稅的一部分。中國針對流通環節的房產稅比重較大，而對保有環節征稅較少，因此流通環節房產稅是重稅，保有環節是輕稅。當前國內保有環節房產稅隻適用於商業辦公用房，並且是無 差別征收，因此不存在累進性質，也沒有收入再分配作用。而流轉環節的稅收種類較多，包括1991年55號令允許土地出讓後產生的土地出讓金、土地稅和土地 使用稅等。除此之外，流轉環節的房產稅還包括交易稅、營業稅、所得稅，針對贈與、繼承的相關稅收和房產登記時的印花稅等。以上各類稅收加總才是全部的房產稅。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-30/08552000933.shtml
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