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內容來自sina新聞

土地二胎銀行怎麼貸款比較會過件一線城市高端物業住宅分化 商用升溫

  隨著中國房地產的迅猛發展，高端物業市場規模迅速擴張，由此，中國房地產報和鳳凰網房產聯手打造《一線城市高端物業投資指數報告》，每月以一個專版在中國房地產報刊出。該報告從宏觀到微觀，從別墅、寫字樓、公寓、商鋪領域結合數據分析，為所有高端物業關註者及時提供專業的市場指數，以期能為關註者在市場判斷時提供參考。

  2013年下半年(7月~12月)，對於一線城市高端市場來說並不平淡。貨幣政策中性偏緊，流動性進一步收縮，"嚴控房價上漲"的重申喊話，以及各個城市的升級新政，其表象是遏制上漲過快和高企的房價，深層取向是長效機制的逐步漸入，並在十八屆三中全會提出瞭市場化的方向。

  據鳳凰網房產和中國房地產報聯手編撰的《一線城市高端物業投資指數報告》(以下簡稱報告)顯示，在一線城市的高端住宅市場，除廣州受上述因素影響成交量明顯回落外，北京、上海、深圳高端市場均表現良好。上海尤為突出，成交量持續沖高，成交均價升至歷史最高值；相應地，商用物業市場在住宅供銷受政策一定限制的前提下，吸引瞭更多投資者的矚目。

  具體到高端住宅市場，報告顯示，2013年下半年(7月~12月)，北京高端住宅市場延續瞭2012年的熱度，成交量價一路向上。成交套數環比小幅增長1.7%，同比雖較2012年下半年有4.5%的小幅下挫，但是從2013全年來看，呈現24.4%的增長；均價方面，同比環比也均呈現兩成的增長。成交量價的增長，主要體現在高端公寓市場。"限價令"、"京七條"等緊縮性政策頒佈反而促使高端公寓的需求熱潮，更多住宅項目提價，加入均價5萬元/平方米以上行列；別墅方面，需求依然強勁，但由於下半年供應逐月減少，呈現不足，成交量在年末開始回落。

  上海市場同樣不俗，2013年下半年，高端住宅量價齊漲，均價突破4萬元/平方米，達到歷史最高值。成交量的持續沖高，帶動全年成交上漲35%。其中別墅市場供需雙雙上行，第四季度集中發力圓滿收官；高端公寓方面雖然上半年起勢微弱，但下半年勢頭走強，成交宜蘭礁溪農地貸款均價企穩。

  再看深圳，2013年下半年，高端住宅成交1789套，是2012年同期的兩倍，均價也有16.9%的上漲。報告分析認為，這主要源於高端公寓市場在2013年迅速升溫，充分體現其核心價值和抗跌特質，進而推高瞭高端住宅市場的成交量價。

  廣州的行情與上述3個一線城市稍有差別。報告顯示，2013年下半年廣州的高端住宅市場受"新國五條"、"穗六條"等政策因素影響較大，成交量同比環比均下挫兩成左右，成交均價28165元/平方米，同比小幅上漲9.7%，環比微幅下挫1.3%。其中別墅市場下半年回落最為明顯，量價齊跌。

  【別墅】



  成交均價京滬漲 廣深跌

  2013年下半年，京滬廣深4個一線城市的別墅市場熱度不一。其中，北京和上海別墅市場持續發力，價格均有所上漲，而廣州和深圳的別墅市場則呈現瞭下跌態勢。

  具體來看，2013下半年，北京別墅市場雖然成交量受供應不足的影響同比環比均有所下降，但從全年看，成交延續瞭2012年的熱度，全年成交小幅增長瞭2.5%。價格方面，從2012年上半年開始，一路呈現上揚的態勢。尤其在2013下半年，成交均價達32020元/平方米，同比上漲30%，環比上漲23.3%。達到歷史最高值。報告分析認為，供應量的不足在一定程度上凸顯瞭別墅產品的稀缺性，進而推高瞭均價。

  縱觀2013年北京別墅市場月度成交走勢，分別在3月份、6月份、9月份達到成交高值，這3個月均為傳統銷售熱季。其中3月份除瞭新銷售季因素，還處於"新國五條"剛頒佈但還未落地的政策真空期，因此供需雙方均加快動作；6月份的成交高點主要由於此時限價政策常態化，各項目均已切入成交要點；而在下半年的9月份除瞭由於"金九"傳統銷售熱季的影響，各別墅項目也在十八屆三中全會預期出臺更嚴厲政策之前努力搶收。

  別墅成交特征方面，通州、昌平、順義等傳統別墅區為主要成交區域，單套面積300~500平方米的中端別墅戶型為主流成交區間。

  同樣，上海2013年下半年別墅市場供需兩方均積極入市，成交量價同比環比均雙雙上漲，全年成交套數達近3年以來最高值，環比去年增長25.8%。報告提供的數據顯示，2013年下半年，上海別墅成交3108套，同比增長21.5%，環比增長13%；成交均價29293元/平方米，同比上漲10.8%，環比小幅上漲2.9%。

  從2013年月度走勢看，上海別墅月度成交套數均值高於2012年，月均成交488套，相比2012年上漲25.8%。別墅市場從金九銀十開始集中沖高，在12月份成交519套，成交均價33048元/平方米，以較高成交量、年度最高成交均價為2013年畫上圓滿句號。別墅成交特征方面，南匯、松江為主要成交區域，150平方米~250平方米經濟型別墅成交占6成以上。

  報告分析認為，從上海別墅市場的月度供應走勢來看，2013年下半年一路高亢，直到12月份轉而下行近8成，主要由於進入年末，以及11月份新政升級，再加之9月份以來的連續高供應，一定程度上減弱瞭12月份的供應。從供應區域上看，青浦、松江、嘉定是主要的新增供應區域，占比分別為17.9%、16.4%、15.1%。從產品類型看，86%的供應為聯排、雙拼、疊拼等經濟型別墅。

  同為一線城市，廣州和深圳的別墅市場火熱程度稍遜北京和上海。

  報告顯示，2013年下半年廣州別墅市場受政策緊縮影響，成交量價均有回落；2013年全年別墅的成交情況也不如普通住宅市場行情，相比2012年下挫12.9%。具體而言，2013下半年，廣州別墅市場成交778套，同比大幅下挫4成，環比增長29.8%，成交均價14153元/平方米，同比下挫11.2%，環比下挫13.3%。從成交月度走勢看，3月份為2013年度最高值，而後成交均較為低迷。其中12月份僅成交61套，量價均為本年內最低值。

  深圳別墅市場2013年上半年表現低迷，下半年開始有所回轉，但仍未扭轉全年下挫的局面。數據顯示，2013年下半年，深圳別墅成交273套，同比下挫22.2%，而環比增長106.8%；成交均價36975元/平方米，同比上漲20.7%，環比則下挫17.8%。

  【高端公寓】



  量價齊漲完美收官

  2013年下半年，雖然"限價令"、"限購"等緊縮性政策抑制購房需求，但對高檔公寓市場影響甚微，購房者仍然對一線城市高端公寓市場保持積極的關註度，就北京而言，2013年下半年，高端公寓成交量價齊漲，政策收緊反而刺激高端公寓的需求熱潮。數據顯示，2013年下半年北京高端公寓成交共計1230套，同比增長24%，環比增長15.7%；成交均價63601元/平方米，同比、環比分別小幅上漲8%、8.3%。

  在2013年高端公寓的月度成交中，8月份達到年度成交最高值。報告分析認為，這主要由於接下來樓市政策還存在很多不確定性因素，使得很多購房者擔心未來出臺更加嚴厲的政策，因而選擇將購買時間提前或縮短。朝陽區為高端公寓聚集地，成交占比達到5成。20二順位設定貸款全省皆可處理13下半年成交623套，均價為62382元/平方米；從成交面積看，150平方米為主要面積成交區間，成交461套，占比達到37%，其次為200平方米~300平方米，成交319套，占比為26%。

  上海2013年下半年高端公寓市場供需表現均較突出，供應在三季度達到峰值，成交呈現"量大增、價微挫"的局面。高端公寓成交1460套，同比大幅增長83%，環比也大幅增長46.9%；而成交均價同環比均小幅下滑，成交均價66567元/平方米，同比小幅下挫6.7%，環比微幅下挫0.5%。從月度走勢看，成交量一路上升，均價在8月份開始企穩微落。其中11月份成交350套，為年度最高值，雖然"滬七條"的出臺，但對高端住宅市場影響還未顯現。成交特征方面，浦東區、徐匯區為主要成交區域。從成交面積特征看，200平方米~300平方米為主要成交面積區間，占比達到4成。

  在廣州，2013年高端公寓市場則由於大戶型、城中心稀缺盤的相繼入市迎來成交量價齊漲，成交量相比2012年大漲近5成，均價也有4.2%的小幅上漲。其中下半年成交量與2012年同期基本持平，而均價卻有6%的上揚，回到2011年同期水平。

  數據顯示，2013下半年，廣州高端公寓市場成交1848套，同比微幅下挫0.5%，環比下挫24%，成交均價41668元/平方米，同、環比分別小幅上漲6%、3.8%。從2013年月度走勢看，廣州高端公寓市場與別墅相同，在3月達到本年度最高成交值，並在10月再次沖高後成交回落，12月成交量價均為年度最低值。

  對深圳的高端公寓市場來說，2013年下半年可謂再次演繹完美成交續集，量價齊漲完美收官。下半年，深圳高端公寓成交1516套，同比大幅上漲229.6%，環比小幅上漲2.9%；成交均價53315元/平方米，同比小幅上漲1.2%，環比上漲一成。

  "2013年，深圳高端公寓市場集中入市並暢銷，其核心地段、保值升值的優勢成為調控下多數投資人群的選擇，全年成交量是2012年的四倍。"報告顯示，縱觀2013年深圳高端公寓月度走勢，繼5、6月成交熱潮後年末12月再次發力，成交385套，是去年同期的6.5倍，環比也大幅上漲75%。

  【商用物業】



  投資需求釋放

  在住宅市場受到調控政策的影響下，供需雙方傾向於商用物業投資市場。

  具體到北京來看，2013下半年，商用物業市場成交量同比環比均有下挫，但是綜觀全年與2012年相比仍小幅上揚瞭2.2%，均價沖高至歷史最高值；而受住宅市場嚴控影響，商業市場迎來瞭更多的投資需求，供應也在下半年逐月增加，尤其在2013年第四季度全面迎來供應峰值。

  數據顯示，2013年下半年，北京寫字樓、商鋪總供應量為19832套，供應面積為192.6萬平方米。其中，2013年，北京寫字樓市場量價齊漲，成交面積環比增長13%，均價也有7%的小幅上漲。下半年，雖然寫字樓成交量有所下挫，但依舊保持穩定的高位成交水平。

  報告分析認為，2013年北京寫字樓月度走勢方面，分別在3月份、5月份、11月份有較好成交表現。其中11月份達到下半年成交最高值，主要由於在自住商品房政策影響下，供需雙方傾向商業投資市場，寫字樓成交量價齊漲，均價方面在12月份達到瞭本年度最高值。商鋪市場沒有寫字樓市場那樣火熱，從下半年開始縮量下挫，尤其在11月份成交沖高達到下半年峰值後，導致12月份成交大幅縮水，拉低下半年整體成交，而成交均價迎歷史最高位，達26869元/平方米，同比上漲35.9%，環比上漲7.1%。

  上海方面，2013下半年商用物業市場成交情況企穩微漲，成交面積達到264.9萬平方米，同比增長0.9%，環比小幅上揚4.6%；綜觀全年與2012年相比有4成的大幅增長，均價基本持平。2013年商用物業市場的熱潮，主要源於寫字樓市場的供需均積極入世，增幅均超過6成。

  2013年全年，上海寫字樓、商鋪市場供應可以用充沛來形容。其中寫字樓市場表現最為明顯，新增供應面積327.5萬平方米，相比2012年大幅增長87.3%；商鋪新增供應面積224.3萬平方米，相比2012年增長17%。報告指出，2013下半年，上海寫字樓市場延續上半年供應的沖勁，供應204.5萬平方米，同比、環比分別大幅增長108.9%、66.3%；商鋪市場因為市場供應過剩，下半年開發商有所保留，因此同比環比均有25%左右的下挫，但由於上半年供應沖高，並未拉低全年供應量。

  同樣在廣州，受"穗六條"政策影響，2013下半年，投資需求再次轉移到商業地產。其中寫字樓市場在第四季度集中沖高，均價平穩回落。商鋪市場也在年末翹尾，推高量價。數據顯示，2013年廣州商用物業市場供應基本與2012年持平。其中，供應高點主要集中在下半年，寫字樓批準上市面積64.2萬平方米，同比小幅增長13.8%，環比則大幅增長61.3%；商鋪批準上市面積24萬平方米，同比小幅下挫7.8%，環比大幅增長58.3%。

  深圳商用物業市場在2013下半年亦全面銷售旺盛。其中寫字樓下半年量增價漲，延續銷售旺盛勢頭，快速消化已有存量；同樣，商鋪成交也量價同漲，均價至近3年來最高值。

  2013年，在深圳寫字樓可售量上，截止到12月底可售面積逾40萬平方米，環比11月份微漲0.1%，基本持平；商鋪可售面積截止到12月底達到近170萬平方米，環比小幅增長3%。商用物業市場供需比超過2以上，明顯供大於求。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-22/08453892553.shtml

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