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內容來自sina新聞
百步亭三位一體深耕社區
作為一個成功的典型范例，是不是可以作為類似麥當勞模式供其他企業進行復制，答案可能不止一個。百步亭集團(以下簡稱"百步亭")最為典型，以房地產為主業，卻成為社區開發企業名片。
百步亭是集房地產開發與社區建設、船舶制造與國際貿易、文化產業於一體的綜合性公司。2014年百強房企排名中百步亭位列第61位。作為以房地產為主業的公司在社區建設上成為該領域標桿。
2013年百步亭全年在建規模近200萬平方米，完美詮釋瞭"社區地產"的核心競爭力。武漢十大傢城中村改造還建項目開工，湖北襄陽樊城區王寨社區城中村1300多畝改造項目啟動，省外遼寧盤錦1800多畝土地進入開發籌備期，北京百步亭社區建設有限公司2013年正式成立，將面向全國打響百步亭"社區地產"的品牌推廣戰略。
"今年百步亭將在房地產主業上，逐步完善標準化、市場化的產品體系；在養老地產、醫療地產上進行突破；在社區服務業上創新發展，在文化產業上將繼續整合資源，實現社會效益和經濟效益兩翼齊飛。"百步亭集團辦公室主任張繼濤告訴記者。
"社區建設是大勢所趨，中國的房地產行業也必然從賣房子到最終走向服務。現在萬科發展物業也是王石去美國學習後的感悟。百步亭在這個方面是目前做得最好的，其模式很值得研究。"一位在美國開發房地產的業內人士告訴中國房地產報記者。
大盤開發模式
百步亭同萬科一樣，開始都是多業態運營。萬科從當初的經營多元化到專註房地產成為行業翹楚，百步亭卻"反其道而行之"，在市場最好的時候沒有進入商品住宅開發，而是深耕社區建設。
據百步亭內部人士說，1997年，百步亭集團董事會主席茅永紅經過瞭兩年的深思熟慮，並組織企業領導層到上海、深圳以及遠渡重洋到歐洲考察論證，形成瞭一系列大盤開發的管理和建設模式。百步亭將房地產產品定位為社區，即"房地產開發＋物業管理＋社區建設與管理"。
目前，百步亭社區建築面積達到瞭400萬平方米，占地3.5平方公裡，入住12萬多人，還將規劃建成一個占地7平方公裡、入住30萬人的百步亭新城。
"他(茅永紅)勤於思考，思想觸覺靈敏，善於從司空見慣的現象中悟出哲學道理，並用於實踐。"張繼濤告訴記者。
百步亭對於大盤開發主要從整體規劃、合理佈局、註重細節上著手。即從選地、拿地開始，就註重該地塊的屬性及周邊地理位置、環境、經濟等各方面因素，以長遠發展和可持續發展的眼光對地塊提出整體構想。
這也可以從其最近拿地的策略上看出來。2010年3月，百步亭聯合武漢統建城市開發責任有限公司聯合成立的武漢統建百步亭聯合置業有限公司完成註冊手續，正式開始運作。2013年3月統建百步亭競得的後湖P(2009)116號地塊，最高樓面地價1920元/平方米。兩者各自發揮作為本土企業的優勢和成熟的房地產開發和管理經驗，共同開發旨在打造精品項目。
商人求財，資本傢求利。在以效益為考量的市場經濟下，百步亭進入開發周期長，收益低的社區很難讓人理解。
"賬要分兩面來算。一方面，政府可以將資金投入轉化為政策補償。另一方面，10%左右的混建比例，對企業來說利潤損失並不大。但是企業贏得瞭社會尊重，社會效益無法估量。"茅永紅在接受媒體采訪時說。
有媒體評論。這樣做最直接的效果是，到目前為止在武漢"百步亭社區品牌，達到瞭'管市場冷暖，始終不愁銷售的境界！"
三項措施
"面向市場，註重實踐是百步亭最核心的動力。"武漢市社會科學院城市建設與管理研究所副所長徐敏豪告訴中國房地產報記者。
據資料顯示，在戰略上百步亭逐步確立瞭三項措施。一是調整產業結構，成功實施瞭"一主多元"發展戰略，制定瞭近期房地產業、中期船舶產業和遠期文化產業的產業佈局；二是調整產品結構，實行差異化發展，房地產業實現瞭從以商品房為主到以經濟適用房為主的調整；三是調整發展策略，正確處理瞭企業發展與安全的關系，明確瞭穩步發展的指導思想，打造百年企業。
2013年初，百步亭負責傳播產業的環宇進出口貿易公司總經理王樹森就曾向外界透露，由於航運行業持續低迷，旗下兩傢船廠去年已有一傢轉產環保設備。
"房屋支撐起百步亭物的構架，文化樹立起百步亭活的靈魂。獨有的文化底蘊使百步亭在房地產業界獨樹一幟。"茅永紅說。
雖然文化產業和船舶產業發展緩慢，但這並未讓茅永重劃區法規利率多少免費諮詢試算紅對企業未來失去信心。
"在主業方面，以社區為中心，創新社區商業、養老、服務、教育、醫療等產業配套發展模式也成為支撐百步亭發展的內生動力，這是一種長期盈利並可持續的方式。"房地產評論人士張捷告訴中國房地產報記者。
據瞭解，百步亭社區內部商業基本為生活配套商業，所有商鋪均由百步亭自持，並進行統一的招商，在百土地貸款雲林四湖土地貸款步亭的各個組團中均有商業佈置。百步亭的商業一直以街鋪為主，自成體系，降低風險。近年來又引入華潤蘇果超市，由專業運營團隊滿足社區內中端消費需求。
學校教育配套方面。百步亭實施名牌教育戰略，建成6所幼兒園、4所小學、2所中學和1所老年大學，以及黨校、市民學校、傢庭教育學校等。
在風險意識方面，在2006年房地產形勢正紅火的時候，百步亭即著手進行危機管理，從國傢政策和集團發展大局出發，調整產品結構，壓縮商品房，增加經濟適用房的開發量。2008年，百步亭經濟適用房適時推出銷售，成功避開瞭房地產市場不景氣的嚴重打擊，保住瞭資金鏈，實現瞭經濟效益與社會效益的"雙贏"。
復制與不可復制
萬通控股董事長馮侖不止一次提到要做生態社區，並打出"立體城市"的概念。按照馮侖的說法，立體城市有四大優勢：高就業、高福利，低成本和可持續。單從這個層面來看，百步亭社區似乎與之類似，但仔細分析又有不同。
百步亭為何難以復制，在於它體制上的獨特性。開發瞭住宅區後，同一套班子，啟動瞭百步亭社區委員會的組建，而物業服務也是集團旗下公司。這樣，地產開發、社區管理，物業服務實際上是三位一體的。
"它們最大的特點是社區裡在建商品房的時候保障房有10%~20%的配建，這對很多房地產企業來說是很難做到的，因為保障房是受益少是公認的。其次，它們社區是多業態開發，包括自持的商業，不但要求業務類型體系完備，對資金也有要求。"一位武漢的開發商告訴記者。
據瞭解，百步亭采取商品房、經濟適用房和廉租房配建的建設模式，給低收入群體居民提供瞭增強社會融合的地理空間基礎。百步亭社區景蘭苑、悅秀苑小區是保障性住房項目第一期，2008年起開始建設，項目總投資逾12億元，總建築面積46萬平方米。文卉苑是保障性住房項目第二期，2012年6月交付使用，廉租房2640戶，經濟適用房744戶，定向安置房房源55套。
"在加大保障房的推進力度與規模之外，更要建好配套設施，完善後續管理和服務。"2014年全國兩會期間，茅永紅在接受中國房地產報采訪時表示。
"我們不建高級別墅，不開發高檔小區。"張繼濤說，未來百步亭依然會堅持理性利潤的方向，不會因為要將排名提前而加大利潤獲取。
除此之外，社區管理以及管理方式創新是百二胎指南任何問題免費諮詢步亭的法寶，百步亭社區治理由"政府辦社會"的大包大攬，轉變成為"企業服務社區"的"小政府大社會"模式。
"百步亭社區背後有集團財政的有效運作和支持，這是保障社區正常運作的基礎。"上述武漢開發商說。據瞭解百步亭集團每年支持社區治理資金達400多萬元。
"百步亭社區開發不好復制，這有幾個因素構成。首先做保障房項目要和政府有很好的關系。其次，一個社區牽扯很多方面，不但需要配套的合理，更考驗管理者的智慧。"張捷告訴中國房地產報記者。
據瞭解，百步亭社區之所以能夠取得這樣的成績，得益於從管理初期就采取瞭"三方聯動"。 "三方"是指社區委、業主委員會和物業公司這三方，"聯動"是指多方緊密配合，無縫對接開展工作。物業公司的服務處經理同時擔任居委會的副主任，居委會的主任則同時擔任物業公司服務處的副經理，這樣的交叉設置，使得居委會在處理居民事務時能從公正的角度為物業公司著想，物業公司也能從居民角度開展工作，從而實現社區委和物業公司的聯動。
充分發揮社區志願者和樓棟長的作用。在百步亭有2.4萬志願者，百步亭社區通過社區文化活動增強居民對社區的歸屬感。
"做社區建設既需要企業管理的理念、戰略、策略、細節、智慧與魄力，又需要相當的財力作為後盾。"徐敏豪告訴中國房地產報記者。"當一個房地產企業生產經營方向發生重大變化、甚至脫離本業時，其社區建設部分的產權將如何界定與處置，其社區管理模式將如何承接與延續，也是值得思考的問題"。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/11102859388.shtml
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